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　　国泰君安（香港）姚峣

　　越秀房托基金(00405)：09年每单位分红上升2.4%，评级维持“买入”

　　由于物业出租率上升及租金收入增长，越秀房托基金09年纯利同比增长28.9%至约3.004亿港元，每单位分红同比增长2.4%至约0.252港元。由于租金增长幅度高于预期，基金09年每单位分红高出我们及市场平均预期约20%。

　　09年基金旗下可出租物业达20万平米，平均出租率为99.2%，租金收入同比增长7.4%。管理层计划将基金申请至中国A股上市，并考虑新收购物业以驱动利润增长。

　　预计公司2010，11年纯利将100%用于分红。计入投资物业重估因素，上调2010，2011年预测每股分红5%, 2%至0.271，0.284港元。

　　投资建议：基金为中国首家REITs, 09年息率为7.6%，股价合理估值应对应1.0倍的NBV值。目前基金股价低于0.9倍的预测NBV值，价值低估，维持“买入”评级。12个月目标价由3.300港元上调至3.820港元。