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　　工银国际

　　富力公布2009年纯利倒退7.1%至29亿人民币，但核心盈利增长16%至23亿人民币。核心盈利较我们估计少19%，因毛利率逊预期和佛山一幅土地的已支付按金被没收而作出2.4亿人民币一次性撇账。营业额达182亿人民币，较我们估计少5.7%。撇除特殊项目，核心净利润率为12.9%，略低于我们预测的14.7%。富力宣派2009年度末期股息每股0.36元人民币，同比增加29%。由于富力高度面向广州市场，可望较其他内房股有更佳的销售增长。预期2010和2011年盈利可回复强劲增长，负债可望进一步减少。我们将富力的评级由沽出上调至“持有”，目标价维持在12港元，较每股资产净值折让30%。

　　预料2010年核心盈利增长85%。我们预期富力来年交付的项目均价会上升，纯利将同比增加85%至43亿(人民币，下同)，净利润率由2009年的12.9%上升至16.4%，主要由于产品组合改善和2009年项目涨价将于2010年入账。

　　股价催化剂。我们预期富力今年表现会有惊喜，首先广州楼价上升可进一步改善公司的盈利能力，第二，在市政府翻新改造社区的计划下，公司或可在广州市区购买一些便宜地块。

　　估值和评级。我们预期富力经过2008和2009年盈利倒退后，将于今年起重拾盈利增长动力，销量增长和售价改善是主要推动力。我们富力的评级由沽出上调至“持有”，目标价维持在12港元，较每股资产净值折主要风险包括政府进一步收紧房地产政策、98%净债比率为公司带来集资压力，以及销售进度逊预期。