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　　京华山一

　　业绩摘要：

　　亏损16亿港元，但仍不乏改进之处。越秀地产2009年度总收入为53亿港元，较2008年度的32亿港元急升68%。物业销售业务的收入按年增长74.4%至42亿港元。毛利从12亿港元增至18亿港元，增幅为52%。核心经营溢利（不计升值收益及非经常性项目）为11亿港元，较2008年度的5.664亿港元大增91%。由于计入已终止业务的亏损（出售公路业务的16亿港元非现金亏损），从而导致8.557亿港元的净亏损。持续经营业务的核心纯利为5.664亿港元，按年上升46%。平均售价降低，利润率萎缩。毛利率从2008年度的38.2%降至2009年度的34.7%，但由于开支中的财务成本减少（更多利息资本化），故经营利润率从17.9%升至20.4%。持续经营业务的核心净利润率从12.2%略降至10.7%，主要是由于2008年度及2009年度初的楼价低迷（在2009年度业绩中入账），加上售价较低的郊区项目占产品结构的比重扩大。2009年度物业销售均价为每平方米11,300港元，按年下挫6.6%。

　　2009年度合同预售额按年大增98%至69亿港元。平均预售价按年上升12%至每平方米13,100港元。扣除售价较低的郊区项目外，2009年度平均预售单价升至17,000港元。惠州、广州天河及广州荔湾项目占销售额的比重最大，平均单价介于14,500至24,200港元。

　　2010年度预售额目标为90亿港元。今年首两个月，公司共实现24亿港元的预售额（预售面积15.8万平方米及平均预售单价15,190元人民币），占全年目标26%。净负债比率从2008年度的45.9%升至2009年度的70.6%，2009年低持有现金49亿港元。我们认为高负债比率合理，因公司今后两年将扩大物业发展规模。公司已经结清2009年购入120万平方米土地储备所涉及的土地金（除1.3亿港元之外），现金流并无压力。董事局建议2009年度不派发末期息。

　　由于广州写字楼供应过剩，广州国际金融中心的招租进度缓慢。已签约租户的租金约每月200元人民币/平方米，为广州写字楼中最贵。

　　前景展望：

　　若不考虑已终止业务，则越秀地产的毛利率及净利润率实际均有明显改善。净利润率跌幅不大，为10.7%，较同业略低。由于2009年平均预售价上涨，利润率应随之提升。同时，到2009年底尚有54.6亿港元（39.2万平方米）的合同销售额尚未入账，故2010年度收入应得到支撑。在市场供应过剩情况下，我们预期广州国际金融中心的出租率较低，但未来应可贡献稳定的现金流及升值潜力。