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　　国浩资本  袁志峰

　　事件：九龙仓2009纯利按年增长86%至78.2亿元，较市场预期高12%。

　　剔除投资物业的重估收益，九龙仓2009年核心盈利按年增长86%至78.17亿元，较市场预期高12%，主要是由于租金收入较高而财务费用较预期低。

　　末期息增长45%至每股0.64元，全年派息增长25%至每股1元。

　　房地产业务的息税前盈利按年增长12%至61.9亿元，主要受惠于租金上升及高企的办公及零售物业较高的出租率。内地出租物业的息税前盈利按年增长15%至5.92亿元，相当于房地产业务总经营利润的9.5%。2009年全年，海港城租户的销售总额录得15.7%的按年增幅，而同期香港总的零售总额只增长0.6%。

　　2009年内地的房地产业务开始有实质性贡献，收入和经营利润分别为31亿元和10亿元，而2008年仅得7.1亿元及8400万元。公司期望2010年将入账40亿元的房地产销售收入,经营利润率将有所提高。

　　公司物流业务的息税前利润按年跌20%至14.2亿元，主要由于现代货箱码头的吞吐量下降。然而，现代货箱码头的纯利因财务费用控制得宜而按年升4%。

　　公司的财务成本由2008年的15.2亿元大减78%至2009年的3.4亿元。

　　截至2009年12月31日，股东权益按年上升16%至1,152亿元(相当于每股41.83元)。净负债权益比重维持于19%，财务状况稳健。

　　展望将来，本行预料公司2010年的租金收入按年升4%，而货柜码头以及酒店的经营环璄将会有所改善。中国业务的盈利页献将于2010年及2011年急速上升。

　　本行2010的盈利预测为67亿元(或每股2.43元)，九龙仓目前股价相当于预期市盈率为17.9倍，而过去五年平均市盈率为15.8倍。现价相对54元的资产净值折让19%，本行认为九仓的估值合理。

　　本行故此将九仓的评级降至持有，6个月目标价46.0元，相对资产净值折让15%。长线投资者可考虑于$42.0或以下吸纳。