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　　工银国际

　　远洋地产昨日公布2009年度业绩，营业额同比增长36%至88亿人民币。若撇除物业重估收益和其他一次性收益或费用，核心盈利约为11亿人民币，同比下跌16%，较我们的预测和市场预测共识分别少约15%和34%。截至2009年底，手头现金达185亿人民币，净债比率约14%。截至现在，远洋拥有1,430万平方米土地储备。鉴于去年公司实现订约销售143亿人民币，同比增长98%，所以我们预测公司今年核心盈利同比增长72%至18亿人民币。由于公司业绩低过市场预测和公司较为保守的订约销售目标，我们预计短期存在沽售压力。

　　业绩较我们估计低15%。远洋地产公布09年度业绩，营业额上升36%至88亿人民币﹔核心盈利(撇除物业重估收益和其他一次性收益)同比下降16%至11亿人民币，分别较我们估计低15%及较彭博预测低34%。09年公司毛利率减少至30%，上年度为43%，主要由于﹕(1)二、三线城市的营业额贡献较大(09年度:43%，08年度:22%)及(2)2008年均价受压时售出物业。在资产负债表，净债比率约14%(现时约35%)，现金共185亿人民币，低于同业的平均47%。将于今年缴付的未付土地款为86亿人民币。

　　09年订约销售接近增加一倍。远洋地产录得订约销售140亿人民币，同比增加98%，表现令人鼓舞。每平方米均价为9,942元人民币，较上年度低5%，由于来自天津、大连及中山的贡献增加，但这些地区的物业均价普遍较北京为低。

　　2010年收购土地费用昂贵。截至09年12月公司拥有应占土地储备1,350万平方米，主要集中在大连(31%)、天津(22%)及北京(22%)。于2010年，公司以81亿人民币或每平方米9,460元人民币收购了四幅地皮，较2009年收购土地时的平均成本高212%。

　　10年前景我们预期。公司于10年度的盈利同比增加72%至18亿人民币，这是有赖上年度订约销售增长98%至140亿人民币所致。短期而言，我们预期远洋地产短期存在沽售压力，因为其业绩低于估计，而10年订约销售目标约130-150万平方米(09年为140万平方米)并不吸引。

　　估值。根据初步估计，其每股资产净值为6.17港元或350亿港元，现价较我们估计的每股资产净值溢价9%。由于公司最近收购土地成本偏高，我们担心未来几年因购买昂贵土地，导致毛利率下跌。另外，远洋系退出地产行业亦将影响市场对远洋地产定位为央企的角色估计短期股价将受压。