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　　第一上海

　　中国海外（“中海”）在09年3月16日公告其09年业绩，其09年实现销售收入373.2亿元，同比增加98%；实现净利润74.7亿元，增长48%；每股收益为0.916港元，增长43%。净利润的增长主要源于其审时度世在09上半年抓住刚性需求的爆发，加快销售；及下半年精确创新的营销策略，取得量价齐升的结果。截止2009年，其总共花费227亿元购置11块1,210万平方米的土地储备。 其目前总的土地储备达到3,055万平方米。

　　最新的净负债比率为22.4%，目前仍拥有现金238.9亿元。我们预期中海2010及2011年纯利分别为90.7亿港元及114.3亿港元，目标价为19.77港元，相当于10年17.8倍的市盈率，相对于10年18.83港元的每股净资产溢价5%，上升潜力为17%，调升为买入的评级。

　　09年盈利同比增长48%

　　中海地产09年实现销售收入373.2亿元，同比增加98%；实现净利润74.7亿元，增长48%；每股收益为0.916港元，增长43%。净利润的增长主要源于其在09上半年抓住刚性需求的爆发，加快销售；及下半年精确创新的营销策略，取得量价齐升的结果。在过去五年（2005-2009），其利润复合增长率为47.4%，连续七年（2003-2009）履行每年净利润20%增长的承若。中海地产的内地房地产发展营业额同比增长110%至361亿港元；毛利率维持在31.1%的理想水平；经营盈利增长62%至102.7亿港元。其在港澳的地产采取灵活的销售手法，将香港两个项目和澳门环宇天下剩余单位以较理想价格基本上全部出售，营业额为2.8亿港元；毛利率为60%；经营盈利为1.6亿港元。

　　北京中海广场于2008年底入伙，出租情况理想。其在香港和内地共拥有投资物业达到约24万平方米，年内整体物业出租情况满意，实现租金总收入为1.95亿港元，同比微跌3%。其预计2010年新开工面积约为900万平方米，在建规模将会达到1,600万平方米，完工入伙105个项目，楼面面积600万平方米，力争销售面积不少于480万平方米，比2009年有所增长。

　　477.9亿元的合约销售金额

　　报告期内，其地产销售金额再创历史新高，全年实现物业销售面积和销售金额分别约为476.8万平方米和477.9亿港元， 较去年同期约增长76%和80%.其年底时的预售金额约为200亿港元，同比增长41%.其内地地产共有46个分期项目实现入伙，建筑面积约为507万平方米，住宅项目可销售总面积约为409万平方米，年底时已售出近86%，达352万平方米，销售金额达333亿港元。年内，香港和澳门未有项目入伙。

　　1,210万平方米的土地收购

　　在2009年，中海地产在结合经济环璄及房地产市场趋势、公司资金能力和开发能力、土地储备以及新项目的素质和成本情况的前提下，其在内地10个城市新增11幅土地，新增可发展楼面面积1,210万平方米。其2010年重点在于进一步开拓北方和华北区域，在巩固华南和华东区域布局的基础上，组建成立西部区域以管理成都、重庆和西安的业务，完成全国五大区域的均衡投资布局。公司预期会前瞻性把握好投资机会，多方式、多渠道补充优质土地储备。其预计2010年会进入3至4个城市，新增土地楼面面积不低于600万平方米。截止业绩公布日，其2010年在国内8个城市购入9块土地，可供开发的楼面面积为260万平方米。

　　公司手头现金238.9亿元,财务状况良好

　　其目前拥有现金238.9亿元，净负债比率为22.4%。其在年底拥有银行贷款及应付七年期担保票据分别为213.3亿港元及23.3亿港元，同时持有现金为238.9亿元，加上未动用银行额度为26.6亿港元，合计可动用资金为265.5亿港元。其母公司中建于A股上市集资超过550亿港元，为考虑公司投地的资金需求，向其借款97亿元以进行短期的财务支持。年底，其股东资金从上年底的332.2亿港元增加到420亿港元，净负债比率从2008年底的46.8%下跌至2009年的22.4%. 为防笵金融市场可能再出现流动性问题，并考虑到息口上升、人民币升值等因素，其于10年2月5日签订5年期的80亿港元俱乐部贷款协议，并寻求其他长期融资的方式以不断优化债务结构。与此同时，其通过ERP系统，强化对现金流的监控，提高现金流入，适度控制现金流出，有效抗衡流动性短缺带来的风险。

　　目标价为19.77港元，买入评级

　　根据10及11年竣工结算面积的变化和价格假设，我们分别调升公司10年和11年的净利润至90.7亿元和114.3亿元. 截止至2010年2月底，其已销售68.8亿元。源于最新的盈利估算，我们给予其19.77港元的目标价，相当于10年17.8倍的市盈率，相对于10年17.77港元的每股净资产溢价5%，上升潜力为17%，调升为买入的评级。