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　　国泰君安（香港）  姚峣

　　由于物业销售经营利润上升（同比增长19%）及净租金收益上升（同比增长13%），公司2010年中期每股基本盈利同比增长43.5%至2.54港元，与我们预期基本相符。

　　公司正积极向中国内地市场扩张，在建物业为8,500万平方尺，并于报告期内在广州及佛山新增两幅地块，权益面积合计达3,110万平方尺。

　　公司10年中期投资物业重估帐面增值高达100亿港元，远超我们预测，计入此项因素，上调2010年预测每股帐面盈利35.3%至8.591港元。上调预测NAV值5％至146.0港元。

　　香港房价已恢复至2007年的峰值水平，销售面积增速不断放缓。我们预期2010下半年销售面积将同比回落10%-15%，而新房售价将保持在2009年的水平。

　　由于香港及内地楼市均面临调整，我们认为公司股价合理估值应对预测NAV值折让20%，目前股价估值合理。评级维持“中性”，12个月目标价上调9.5%至115.0港元，对应0.8倍的预测NAV值。