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　　去年12月推出的一系列楼市调控政策已令住房销售回落，估计今年房贷增长将放缓，房地产投资性需求收缩。因此，总理温家宝在人大会议期间再无推出新调控措施，只重申过去几个月提出的多项政策。整体上我们认为政府将继续密切监测楼市发展和评估调控措施的影响。除非3、4月大城市房价继续飙升和住房销量大幅回升，否则推出更严格调控措施的机会不大。维持对中国房地产板块的“中性”看法。

　　2010年房价涨幅有限。虽然大城市住房售价持续按月上升，但受到投资需求减弱的影响，1月份销量已下降。温总在人大会议期间并无公布新政策，只重申控制房价过快上涨的重要性。我们认为政府将容忍房价在供应偏紧环境下有单位数的百分比增长，但若房价有急升迹象，更多的调控措施将会出台。展望未来几年，我们认为房价在通胀压力、供应持续偏紧及负实质利率情况下将易升难跌。

　　全国住房销量在2010年将轻微下降。投资需求减弱和房贷政策收紧是今年房屋销售受压的两个主要因素。受过去两个月实施的调控措施影响，住房销售持续按月下降，因此我们将全年住房销售目标由8.5-9亿平方米下调至8.1亿平方米(并无计及政策性房屋)，较2009年少5%。我们关注发展商难以达到普遍30%的按年增长目标。我们认为房地产行业在2010年整固，国有企业凭藉资金优势将进一步扩展其市场份额。

　　银行收紧房贷。我们估计2010年新增房贷1.4万亿，同比减少22%。虽然人大会议并无提及房贷的方向，但我们注意到部份银行已提高房贷利率和首付比例要求，并预料其他银行将跟随。整体而言，今年新增房贷仍十分充裕，房贷成本亦算偏低。我们担心2011年新增房贷将进一步收缩，将影响11年销量。

　　政策变动方面，加快城镇化应有利发展三线城市地产项目的发展商。另外，我们预期今年高档住房所面对的政策阻力会更大。一线城市较看好广州及上海，较看淡北京及深圳。展望2011年，城镇化加速将大力推动二、三线城市住房需求。我们将密切留意一些农业人口旺盛的区域，例如河南省的郑州、开封、洛阳；山西省的太原、河北省的石家庄及重庆市等等农业人口密集地区。

　　另外，我们认为广东省及长三角地区将迎接富裕人口退休潮。自1978年全国改革开放后，广东省财富大增，成为中国最富裕地区之一。截至2009年9月，当地家庭存款达3.1万亿，占全国家庭存款的12%，是各省之冠。我们相信依靠经济改革开放富起来的一代人正步入退休年龄。此退休浪潮将释放大量的退休住房需求。我们认为广东退休居民均有兴趣购买广东城市偏远地区的住房，以碧桂园凤凰城为例，过去几年该楼盘均占据广州每月最畅销楼盘三甲位置。在往后几年，我们判断广东省近郊区大户型楼盘将看高一线。

　　风险因素。受通胀压力下,如利率上升幅度远高于市场预期,我们相信对房地产市场影响较大。房价及销量将大幅波动,有机会出现07-08年大升大降现象。另一风险主要来自未来供应较预期大。