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　　中银国际

　　09年基本利润同比增长4.1%至12亿港币，基本符合市场预期，但比我们的预测低4.5%，主要是因为写字楼组合入住率低于预期，抵消了零售租金收入的持续增长。写字楼租金收入环比下降5.5%，因入住率下滑。而且09年年末部分租约的租金进行了下修。预计低迷的写字楼租金将继续拖累整体租金收入，因为07/08年所签订的高租金合同有更多将在今年续租。我们将2010-2011年盈利预测下调2.6%-4.5%，资本化率也有所下调，但是2010年每股净资产预测小幅上调至36.20港币，参考较2010年净资产值40%的折价，将目标价由21.10港币上调至21.70港币。重申持有评级。

　　支撑评级的要点：07/08高租金合同在续租时租金可能出现下修；预计2010-2011年租金收入同比温和增长1%-3%，直到2012年兴利中心重建项目完成；短期内料无催化剂。

　　评级面临的主要风险：较为分散的写字楼楼面的续租需求；住宅出租物业需求大幅回升。

　　估值：股价较2010年净资产值折价38%，对应2010-2012年股息率为3.2%-3.5%。