点击查看最新行情

　　中银国际  田世欣

　　瑞安房地产(0272.HK/港币3.95,买入)宣布以12.64亿人民币的价格竞标购得一幅上海地块，均价7,920人民币/平方米。该幅地块位于由公司自己开发的创智天地项目内，此次招标地块(R3、R4和C3)的中标者必须建设约50,000平方米的教育设施，建设成本不得低于15,000人民币/平方米。这样的条款看起来有些苛刻，因此公司在没有竞争对手的情况下以较低的价格购得了这幅土地。

　　然而，事实上，公司早与上海市政府就这些地块的开发问题达成了协议，并在06年9月的IPO招股说明书中披露了这些信息。此次收购是公司07年11月以高价（4,700人民币/平方米）收购佛山地块后首次购买土地。

　　尽管与目前创智天地项目的均价（住宅：28,000人民币/平方米；办公：25,000人民币/平方米）相比，此次收购的土地价格（7,920人民币/平方米）似乎并不高，但教育设施的建设成本严重拖累了此次收购对净资产值的提升作用。我们预计，此次收购将使公司的2010年每股净资产值提升0.14港币左右。目前股价较我们的2010年预测每股净资产值折让47%，2010年市净率为0.7倍(板块平均水平为:47%和1.6倍)，估值仍非常低廉，因此，我们维持对该股的买入评级。