第一上海建议买入绿城中国 目标价13.4港元
与信托公司签定合作框架协议
绿城中国分别于2009年12月31日和2010年01月27日同平安信托和中融信托签订合作框架协议。绿城分别从平安信托和中融信托融资15亿元和9.6亿元，并向两信托公司出售50%和49%的项目公司股权。绿城中国已拟定了地产金融业务的战略规划，其地产金融业务包括金融地产管理、并购贷款、金融机构的投资，以及银行不良资产处置等。在产业资本和金融资本相继助力下，绿城中国的地产金融版图也在新一轮高速扩张中渐次展开。
2009年12月31日，绿城中国宣布，将通过全资子公司绿城房地产与平安信托签订信托融资协议，为其位于杭州西湖区的西溪诚园项目融资15亿元。根据此次的信托计划，绿城中国将先用3亿元增资西溪诚园项目的开发公司——浙江报业项目公司，获得其75%的直接股权。在注资完成后，绿城中国将浙江报业项目公司50%的股权以2亿元的价格出售给平安信托。此后，绿城中国通过银行委托贷款13亿元给浙江报业项目公司，并将委托贷款转让给平安信托。
2010年01月27日，绿城中国公告与中融信托签订合作协议，为其上海玫瑰园项目融资9.6亿元，总用地面积约803,352平方米，总建筑面积则约为239,198平方米。上海玫瑰园项目为分七期进行之别墅项目，第一及二期已竣工，第三期则仍在开发，而第四至七期则持作未来发展。
2006年上市以来，绿城中国加大了全国化布局，但困扰绿城中国发展的最大难题就是高速扩张与自身资金实力不足的冲突，而绿城中国的选择就是一方面加大自身杠杆的比率；另一方面提高地产金融业务，这就表现为其合作拿地、合作开发的项目占比增加。
在与众多公司的合作开发中，绿城中国不仅可以通过低比例出资而获取较高的股权比例分红，还会按照销售额提取一定比例的管理费。这也就形成了绿城中国与产业资本合作的地产金融模式雏形——以品牌和开发实力输出为主的股权模式。绿城用较强的地产开发能力弥补土地和资金短板，获取分享利润或管理费等品牌溢价收入是其摆脱资金链限制、快速扩张的一种很现实的做法。在纯粹的房地产业务中，增加地产金融业务比例，是公司正在实施的战略转型中很重要的一部分。
绿城一连串合作发展，都是用联营公司的方式经营，多有其他伙伴参与。这种财务设计及合作发展地皮方式，就是绿城的市场经济专利。绿城的参与权益少于50%，联营公司的负债便不会在其的负债表上出现。一个庞大的地产发展项目涉及资金很大，而且时间可能长达10年，在发展初期，未有卖楼收益，利息支出会不断上升，用这种表外融资的方式，容许公司分散资源以谋求更长远的发展。用联营方式发展地产，财务风险亦会有所降低，即使向银行贷款，也是以项目的形式的进行负债，参与发展的公司无需作出额外承担。 用这种联营公司方式发展地产，可以与其他伙伴分担风险，而负债亦不会在公司的资产负债表上出现。
1月份销售强劲，销售金额同比增长745%
2010年1月份绿城共实现合同销售面积(不包括车库、库房)13.8万平方米，较去年同期增长334%，合同销售金额为人民币24.1亿元，较去年同期增长745%，其中归属于公司的权益合同销售金额为人民币14.3亿元，较去年同期增长789%。截至2010年1月31日，其尚有人民币12亿元未转合同的协议销售金额。2010年1月，绿城共有11个新项目或项目分期推出新房源销售，总推盘面积约14万平方米。
09年整体销售屡创新高
凭借自身优异的产品质量、强大的品牌优势和在销售上的不懈努力，绿城整体销售情况屡创新高，全年共实现销售收入人民币529亿元(含合同销售金额人民币513亿元及人民币16亿元未转合同的协议销售金额)，总销售金额中归属于公司的权益金额为人民币345亿元.本年度合同销售金额较2008年增长239%,地上物业合同销售均价由2008年度的人民币11,910元/平方米增长20%至人民币14,280元/平方米。本年销售排名前五位的项目分别是：温州鹿城广场（人民币69亿元）、杭州西溪诚园（人民币27亿元）、济南全运村（人民币24亿元）、杭州蓝色钱江（人民币23亿元）、杭州丽江公寓（人民币21亿元）。总销售金额按区域划分，杭州占31%，浙江(不包括杭州)占44%。
2009年，其加强整体监管能力，成功按计划完成所有竣工及交付面积，共有26个项目或项目分期按计划实现竣工，竣工总建筑面积约为193万平方米，其中可售面积约为128万平方米。全年新开工总建筑面积约为343万平方米，截止2009年12月31日，其总在建面积达767万平方米。全年通过招拍挂及合作收购第三方股权等方式共新增33个项目，新增总土地面积406万平方，总建筑面积781万平方米。
维持买入评级，目标价位13.4港元
根据NAV 估值，我们预计公司2010年的NAV值为16.86港元;在09年地产销售十强的上市公司中，绿城是其中市值最小的公司之一和相对NAV折让最大的公司之一。我们认为公司开始启动与信托公司合作的地产金融业务战略规划，产业资本和金融资本的推动，以及表外融资合作联营方法的采用，配与其高端产品的高溢价能力和品牌形象，综合以上情况我们给予公司13.4港元的目标价，相对应的09-10年PE为16.4和8.4倍，目标价较现价有26.9%的涨幅空间，维持买入评级。
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