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首创置业:目标价3.32元 持有评级

http://www.sina.com.cn  2010年03月03日 15:02  大福证券

  大福证券  吴嘉伦

  首创置业打响头炮成为率先公布2009年全年业绩的本地上市内地地产发展商,该公司纯利同比增加41%至人民币5.38亿元,较我们的预测高13%。该公司的经营利润率亦由2008年的27.6%改善至2009年的29.7%,因其2009年下半年发展项目的平均售价上升,其中豪宅项目北京禧瑞都的贡献较大。该公司的每股建议末期股息也由人民币0.08元调高至人民币0.11元。

  2009年首创置业的售楼收入创出新高,其合约销售收入达人民币106亿元,即同比飙升183%,较该公司原本的销售收入目标人民币60亿元超出77%。该公司的销售收入增长主要由于2009年下半年楼市在政府的振兴措施下强劲复苏,而2009年该公司北京豪宅项目的合约平均售价亦上升9%;北京以外地区项目的平均楼价则保持稳定。

  首创置业的管理层已达到去年的主要目标之一,成功将该公司的负债比率由2008年的111%降低至2009年底的35%健康水平。该公司去年发行5年期企业债券成功集资人民币10亿元,并取得新的银行融资合共人民币200亿元以助满足其营运资金需求,该公司资金状况因而稳健。首创置业现正等候其A股上市的申请结果,如申请获批准,将有利该公司进一步扩大其资本基础。即使首创置业最终未能于内地上市,但考虑到该公司年内用于收购土地及发展物业项目的资本开支,我们预期该公司2010年潜在负债比率将回升至70%的适度水平。

  2月25日,首创置业在一个公开拍卖会上收购北京市长阳镇一个新发展项目,作价人民币9.26亿元。该项目的计划总建筑面积为360,000平方米,其中210,000平方米为住宅用地,余下150,000平方米则拨作商业用途。此外,首创置业将其持有北京黄辛庄发展项目的股权由70%增加至95%。计及该公司近日收购的额外土地储备,我们将其每股资产净值预测由4.43元调高至4.74元。

  由于政府的收紧楼市措施或影响售楼收入,管理层已将其2010年合约销售收入目标定于人民币100亿元(应占人民币70亿元),即同比减少5%。而首创置业的北京禧瑞都地标项目将继续是该公司今年主要的销售收入来源。该项目的可销售总建筑面积为140,000平方米,平均售价达每平方米人民币56,000元,大概可支持该公司达到其整体销售目标。

  2月23日,北京市政府推出一系列的措施以提升现有的楼市政策,包括50%的新土地供应将拨作兴建廉价房屋,并恢复限制外藉人士个别购买物业的措施。基于首创置业的新销售目标,我们将该公司的2010年收入及盈利预测调低10%。我们将首创置业调低至持有评级,并将其目标价调整至3.32元,即较最新估计的每股资产净值4.74元折让30%,亦相当于2010年预计市盈率11.1倍。

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