国泰君安（香港）  姚峣

　　深圳市政府数据显示，2009年深圳住宅销售面积同比增长69.6%至约660万平米，对应7.07万个单位，销售均价为每平米14,858元人民币，比2007年峰值高出11.1%。

　　09年深圳二手住宅交易面积同比增长2.5倍至约1,226万平米,对应13.9万个单位。一二手住宅交易面积总计已超过过去30年深圳的最高纪录。

　　由于日趋严厉的贷款控制及销售面积下滑，部分深圳发展商准备于未来3-6个月下调新房销价5%-10%。由于购房者及开发商的负面预期，以及不断扩大的供给，预计2010年9月起，深圳住宅销售均价很可能同比回落10%。宝安和龙岗等关外地区将率先调整，住宅销价或同比下滑10%-15%。

　　由于9-10月为传统供应高峰期，从10年9月起，我们预期广州，北京，上海楼市亦将进入调整期。维持中资地产业“跑输大市”评级。

　　中国政府正通过以下政策改变地产业的行业规则：扩大公共住房供给，调整预售及土地竞价制度，提高对开发商的资本金及开发规模的要求，调整中央政府及地方政府之间的税收分配制度。我们看好高周转率，销售计划保守的开发商。与政府合作开发公共住房及农村住房或许是获得稳定回报的理想选择。