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　　中银国际  田世欣

　　恒隆地产公布2010财年上半年基础业务利润55亿港币，同比增长3.6倍，比我们的预测低9%。虽然物业销售强劲提升了盈利，但净租金收入增速放缓至9%。未来增长在很大程度上取决于公司即将在国内启动的购物中心产生的反响。我们维持对该股的持有评级，但将目标价由30.70港币下调至28.90港币。

　　支撑评级的要点：1)恒隆地产2010财年上半年基础业务利润同比增长3.6倍至55亿港币，比我们的预测低9%。业绩低于预测主要是由于物业销售的盈利略低于预期。2)租金收入同比增速放缓至9%，比我们的预期高2%。未来增长在很大程度上取决于上海以外地区项目的租金收入。3)物业销售盈利由09年上半年的290万港币大幅增长至53亿港币，这主要是由于君临天下项目售出了425个单元，但仍比我们的预期低10%。

　　评级面临的主要风险：物业销售利润仍是主要的不确定因素；上海以外地区的内地新商业项目的建设进度和经营情况。

　　估值：目前估值较2010财年预测净资产值折让14%，不具吸引力。我们将目标价由30.70港币略微下调至28.90港币，较2010财年预测净资产值折让5%。