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　　交银国际   何志忠

　　宏观和行业调控措施会对房价构成压力。(1)新增贷款尤其是对房地产行业贷款的走势与房价走势呈正相关关系。预期2010年行业贷款变动倾向于增速放缓其至下降，这将对房价构成压力。(2)历史数据显示利率高低对房价有一定影响，只是其影响力多是在周期的末端才较明显体现。假如假加息周期在2010年展开，对房价的压力最快在2010年下半年起逐渐体起现。(3)我们认为政府将以保持房地产市场平稳发展和先行压抑投资需求作为前提，相信调控措施确有微调的可能(包括恢复部份交易税收和收紧二套房贷)，但相信不会一下子完全扭转市场气氛至负面的极端。

　　预期房价于2010年下半年有机会回落。我们认为2010年最大的挑战还是在保持销量增长，我们认同2010年销量和房价增长其实均面对压力。我们不排除开发商从2010年上半年起，便需要透过多项促销措施来保持销量成绩的可能性，因此年初销量仍可审慎乐观，房价则保持平稳。假如竞争仍然激烈，不排除开发商到了年中需要动用降价促销这最后方法，届时房价有下跌之可能。

　　开发商：需要面对销售目标提高和竞争更加激烈的压力。开发商2010年销售目标进取，意味着行业内竞争将更加激烈，挑战性和不确定性增大，我们对销售达标的取态转趋谨慎。另外，不排除部份开发商计划在2010年反而增加财务杠杆，以加快规模扩张步伐，所以预期届时负债情况将较为参差，因应各个开发商的发展策略而异。

　　维持“与大市同步”行业评级，重点推荐的公司为越秀投资(评级“买入”)、华润置地和世茂房地产(评级“长线买入”)。我们对行业前景转向审慎，以现时行业平均FY10F市盈率15.8倍而言，行业估值可算是处于中位水平。基于现时09年正面因素已被充分预期，10年挑战颇多的情况下，我们较保守维持“与大市同步”的行业评级。除了重点推荐的公司外，我们对以下股份给予首次评级：远洋地产(3377.HK,评级“长线买入”)、绿城中国(3900.HK,评级“中性”)、SOHO中国(410.HK,评级“中性”)和上海复地(2337.HK,评级“中性”)。