北辰：资产折让大具吸引
北京北辰(0588)09年上半年业绩令人鼓舞，符合我们在公司发布盈喜之后对公司业绩的预期。由于该公司奥运媒体村项目销情理想，录得入帐收入人民币22亿元，带动该公司的整体收入同比涨升111%至人民币31亿元。物业销售、购物中心业务、写字楼租赁及酒店业务收入和其他业务分别占该公司09年上半年收入82%、6%、11%及1%，相对08年上半年的63%、13%、22%及2%。该公司的物业发展利润稳定，故其整体毛利率亦企稳41%。该公司的纯利飙升425%至人民币7.87亿元。若撇除一次过项目，该公司09年上半年的核心盈利仍同比增加257%至人民币5.34亿元。
在物业发展方面，北京北辰于09年上半年达到其全年结转收入目标的71%。期内该公司入帐物业197,000平方米，全年入帐目标则为274,000平方米。该公司亦从销售奥运媒体村及香山清琴等锁定剩余入帐面积79,000平方米，而该等收入将于09年下半年入帐。此外，在北京奥运后，市内酒店及零售业表现均显著放缓，故北京北辰物业于09年上半年的租赁及入住率均大幅下跌。我们预期该公司09年下半年的酒店、零售及写字楼租金收入将与09年上半年水平相若。
下半年不会推售新项目
北京北辰已达到其09年全年合约销售目标的57%，其09年上半年的合约销售额为人民币16亿元，全部均来自北京市场，占首都市场商品住宅销售额的比重不到2%。北京北辰维持其原定的销售及竣工目标不变。该公司于09年下半年将不会推售新发展项目，并将继续销售已开盘的4个住宅项目的待售单位，于09年年中该等项目的销售率大都已达77%-93%的单位。该公司将于明年推售奥运媒体村的商用部分、北辰福第发展项目的商品房部分和长沙项目的首期物业。
于09年年中，北京北辰拥有土地储备650万平方米，其中110万平方米位于北京及540万平方米位于长沙。由于长沙新河三角洲项目是一个全面的大型发展项目，这仅于2010年后才可为该公司带来重大盈利贡献，加上该公司两个北京别墅项目的建设仍有待政府审批，故预期该公司的2010年盈利将会减少。
于09年年中，北京北辰拥有现金人民币61亿元，其净负债比率为44%，较08年年底的比率低6个百分点。虽然预期该公司于09年下半年的净现金将减少约人民币15亿元，但我们认为该公司有足够的财务资源以补充其土地储备。北京北辰当前的A股股价较其H股股价高90%，而该公司亦是上海交易所十大上市地产发展商之一，意味公司于上海进行股本融资更为合理。
按北京北辰于09年年中的每股帐面值人民币3.29元及我们估计该公司的每股资产净值5.41元计算，我们将该公司的12个月目标价维持于3.52元(昨收2.99元)，相当于市帐率0.94倍，亦较我们估计该公司的资产净值折让35%。(香港文汇报)
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