国浩资本

　　事件 : 上海实业控股以 17.3 亿元向母公司买入住宅地皮。

　　上海实业控股同意以 17.3 亿元的代价向母公司买入位处上海的 94.7 万平方米的地 皮 。管理层说此幅土地容积率接近 0.5 ，显示此项目的总楼面面积为 47.35 万平方米。管理层表示该项目的平均售价应会于每平方米 20,000 元人民币以上，建筑成本大约每平方米 5,000 元人民币。

　　本行预计此项收购将增厚公司每股资产净值 2.7 元，主要基于以下假设 :

　　1. 项目将于 2010 至 2012 年分期落成，而预售则会于 2010 年展开。

　　2. 2010 年平均售价为每平方米 20,000 元人民币，而 2011 年及 2012 年平均售价则分别按年上涨 15% 与 20% 。

　　本行认为公司重组尚未结束， 2009 年与 2010 年持续的收购将进一步改善资产质量，主要由于 :

　　1. 管理层的效率有往绩可循。公司已经将总资产收益率从 2006 年的 5.9% 逐步提高到 2007 年的 8.4% 与 2008 年的 10.1% 。

　　2. 中国地产市场正在复苏， 2009 年上半年大部分城市的成交量持续上升。以上海为例，总楼面面积与每平方米的平均售价于 2009 年 6 月份分别按月上升 35% 与 9% 。

　　上海实业控股现价相当于 17.0 倍 2009 年市盈率， 15.3 倍 2010 年市盈率，而每股盈利 2 年复合增长率为 15% ，本行认为估值并不昂贵。尽管公司现价相对于其收购完成后 40.0 元的每股资产净值只折让 1.2% ，本行认为公司股价应相对每股净资产价值存有溢价，主要由于其母公司将进一步注入资产。

　　未来 12 个月进一步收购地产与基础设施将成为股价催化剂。信贷紧缩是主要的下行风险。

　　本行维持上海实业的买入评级， 12 个月目标价上调为 44.0 元，相当每股资产净值溢价5%。

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