中银国际

　　华润置地(1109)通过瑞士信贷以每股14.34港币的价格配股3亿股，募集资金43亿港币。此举将消除配股的不确定因素并且进一步强化公司的资产负债。华润继世茂(0813)和绿城中国(3900)后进行配股可能会引发对该板块再度配股的担忧。虽然我们依然看好公司的长期发展前景，但考虑到股价较09年预测净资产值折让15%，我们认为短期估值提升空间有限。我们将该股评级调降至持有。

　　华润置地以每股15.26港币的价格配售3亿股新股，募集资金43亿港币，配售价较最近一个交易日收盘价15.26港币折让6%。净收益42.4亿港币将主要用于进一步扩大土地储备和补充营运资金。配售的3亿股新股相当于现有股本的6.35%，占扩大后总股本的5.97%。如果配售顺利完成，华润集团的权益将从67.21%摊薄至63.19%。负债率将从08年末的46%降至29.7%。09年预期净资产值也将从18.13 港币降至17.97港币。基于较09年预期净资产值折让15%(由28%缩窄)，我们将该股目标价格从12.40港币上调至15.30港币。

　　首4月销售收入理想

　　4月，华润置地的物业销售收入月度环比增长14%，同比增长5.9倍至66亿人民币，签约建筑面积为25万平方米。其中，北京业务的销售额达到13亿人民币，签约建筑面积为77,000平方米，占公司总销售收入的52%，占总签约建筑面积的31%。这主要是因为4月初西堤红山开盘(销售收入为10亿人民币，签约建筑面积61,000平方米)。09年1-4月，销售收入达到了66亿人民币，占我们对全年销售收入预测的54%。

　　负债率的改善、配售收益的使用，尤其是会否用于潜在的资产收购项目和定价将成为影响近期股价表现的主要因素。然而，我们认为母公司华润集团将逐步注入上市公司华润置地的八个项目(合计建筑面积为430万平方米)将进一步扩大公司的可开发土地储备，并有助于提高租金收入。当前，华润控股正就某建筑面积280万平方米的回迁项目与深圳市政府展开谈判。一旦获得该项目，华润控股将成为在深圳市拥有最多土地储备的房地产开发商。任何进一步的资产注入项目(和定价)将成为配售后影响股价表现新的焦点。