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太古：中线回报相当可观
香港明报 张兆聪
汇控(0005)跌至33元，除了欧美业务前景欠佳，供股又带来庞大沽压之外，笔者认为港交所(0388)引入的竞价时段才是最重要元凶。太古(0019)本周四公布08年度全年业绩，市场普遍预期，由于附属公司国泰(0293)将录得巨额亏损，太古纯利将倒退达60%至大约50亿元左右。笔者认为，写字楼租金将持续下跌，确实不利太古的投资气氛，短线甚至有机会破底，但始终资产质素上佳，而商厦价格跌得快升得亦快，若在估值处于低谷附近买入并持有，中线回报应该相当可观。
汇控宣布供股后，现有股东可按比例获供股权，肯定能在28元以每12股买入5股。因此，机构投资者便有巨大诱因高于28元时沽空，之后便以低价供来的股份偿还来套利。至于券商以欧美业务前景欠佳来唱淡汇控，市场应该早已感到盲目，说这是出现沽压的主因相当牵强。但昨日的情却跟上述因素关系极低，明显经过精心部署，在最后数秒才一举将股价压低。如何运作报章应有详细报道，不在此详述，总的来说就是针对竞价制度的漏洞，然后在场外期权获利。这个制度已被市场批评多时，真的希望能尽快有所改善，以免散户在4时后便任人鱼肉。
商厦的价值取决于租金和折现率(Capitalization rate)，租金与商厦价值成正比，折现率则成反比，而往往租金下跌时，折现率又因避险情绪升温而上扬。因此，商厦价值以至以写字楼为主的收租股股价，波动性相当惊人。
现价折让高达48%
既然盈利极波动又难预测，倒不如直接以账面值计算。以曾经将太古放进“确信沽出”名单内，现时仍然建议沽售的高盛的计算，将03年SARS后所有物业升值部分从账面值中剔除，每股账面值仍有大约52元，现价43.6元较这个相当扎实的账面值仍有逾15%折让。再以高盛估计的每股资产净值82.9元计，现价折让达48%，跟亚洲金融风暴时亦不遑多让。
因此，高盛维持沽售的建议，主因并非估值仍未反映不利因素，而是未来1至2年均会受到租金下跌的影响，投资气氛欠佳。但任何资产总会有一个底线，笔者以较高盛更悲观的假设，直接用98年0.33倍市帐率去作为太古的底线，股价在32元便是绝对低价。这个水平较现价低出达25%，现在提出似乎有点缺乏意义，但当恒生(0011)亦可两天内暴跌达17%，汇控一天跌近四分之一，现时股市已没有“不可能”的事情了。
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