我们首次评论雅居乐地产(3383)，该公司集中发展住宅物业，是广东省一线地产发展商。该公司于2005年12月在香港联交所上市，当前拥有53个发展项目，遍及19个城市。截至08年底，雅居乐拥有土地储备逾2,900万平方米，分布于广州、中山、佛山、河源、惠州、上海、南京、成都、西安、重庆、沈阳及海南。我们建议买入该股，按照08年底预计每股帐面净值的0.97倍及09年预计市盈率的7倍计算，我们给予该股的目标价为3.88元(现价为2.87元)。

　　每平方米人民币760元

　　雅居乐于08年按合约售出165万平方米总建筑面积，合约销售额为人民币116亿元，售出面积较07年增加14%，藉此，该公司达致其143万平方米的08年销售目标。该公司去年全年的平均售价由07年的每平方米人民币7,196元轻微下跌至每平方米人民币7,030元，而于08年第四季按合约销售的平均售价仅为每平方米人民币5,507元，意味着2008年底的价格大幅下调。由于雅居乐的平均土地成本约为每平方米人民币760元，我们预期该公司于08年的毛利率约为40%。

　　售项目稳固资产负债表

　　于08年年中，雅居乐拥有净负债人民币64亿元，净负债比率为50%。我们估计雅居乐于08年下半年的现金流出约为人民币54亿元，包括支付地价人民币7.4亿元、收购百乐城商业大厦及雅居乐酒店的代价人民币1.27亿元，以及建筑成本和其他开支人民币45亿元，而该公司于期内的现金流入约为人民币78亿元，包括合约销售额人民币68亿元及向摩根士丹利出售其海南项目权益所收取的现金人民币10亿元。不计债务偿还，我们估计雅居乐于08年下半年的净现金流入约为人民币24亿元，稳固了该公司的资产负债表。

　　诉讼不会严重影响现金流

　　雅居乐的惠州附属公司于07年订立框架协议，向Aetos Capital Asia售出惠州雅居乐白鹭湖发展项目的25%权益，惟须待达成若干条件后方可作实。Aetos亦已向雅居乐支付按金人民币12亿元。然而，于2008年10月10日，Aetos表示终止框架协议，并要求雅居乐退还按金连应计利息。雅居乐认为该项终止合约通知并无法律效力，并就有关要求与Aetos争辩。由于有关诉讼将历时9-12个月，该纠纷于短期内将不会严重影响雅居乐的现金流。

　　雅居乐白鹭湖项目位于惠州市郊，规划总建筑面积合共210万平方米，土地成本为每平方米人民币325元，自推出预售以来占惠州市场大量的市场份额。首两批合共260个单位于2008年最后2个月内已售出95%，平均售价为每平方米人民币3,200元。该项目的独立别墅的销售反应亦良好，平均售价为每平方米人民币12,000元。

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