希慎兴业：无故落后

　　希慎无故落后于其他蓝筹地产股及收租股。事实上，其集中于铜锣湾的写字楼、零售及住宅物业组合的强大租赁需求，为集团盈利带来稳固基础。

　　撇除在2006年尾拆卸重建的兴利中心，2007年上半年集团其他写字楼物业的租金收入按年上升33%、零售物业的租金收入则升17%。虽然兴利中心在2006年第三季已停止贡献租金收入，但2007年上半年集团整体租金收入按年计仍升7%。

　　我们估计，希慎的写字楼物业现时的出租率达98%，零售物业则几乎全部租出。据仲量联行的统计，截至2007年第三季末，包括中心商业区中环、湾仔/铜锣湾以及边缘地区港岛东及九龙东在内的甲级写字楼的整体空置率只为4.9%。

　　在美国次按危机未完未了及新

　　投资者对于兴利中心重建将令集团损失租金收入的忧虑显然过份。其现存物业租金的调升足以抵销兴利中心暂停贡献租金收入的影响有余，在重建之前，兴利中心约占集团总租金收入16%。投资者亦忽略了兴利中心完成重建后大幅升值的可能。

　　预期暂时名为轩尼诗道500号的重建后物业在2009年尾完工且全面租出后，将占集团每年租金收入约25%，虽然其总楼面面积因15倍的地积比率已用尽而几乎维持在710,000平方。我们估计完成重建后的物业价值107亿元(每平方15,000元)，这意味以其现状的49亿元估值连同10亿元发展成本算，重估盈余达48亿元(每股4.6元)。

　　我们估计，希慎2008年底每股资产净值达35元，套用于其收租物业的投资报酬率只为4.5%。有鉴于同类型地产股股价对资产净值的折让逐渐收窄，我们将希慎12个月目标价调升至30元，对我们估计的资产净值有15%折让，亦只相当于2008年24.6倍预计市盈率。(大福