中金：领展（00823）根植必选消费，长期投资回报可观，估值极具吸引力

本文来自 中金公司。

投资亮点

我们首次覆盖领展房产基金(00823)，给予公司“跑赢行业”评级以及目标价96港元(对应3.2%的远期股息收益率以及1.0倍2021财年市净率，较公司当前股价存在22%的上行空间)。我们认为公司当前面临的收入和资产价值增长压力是阶段性的，长期视角下现在可能是不可多得的投资机会。理由如下：

根植必选消费，增长彰显韧性。领展的资产主体是香港本地的社区零售，深耕必选消费，因此我们认为在市场下行周期将凸显防御性。此外，公司内部管理能力突出，在资产改造、资产循环、资产负债表管理方面均拥有优异的纪录。公司亦是香港市场上唯一的蓝筹REIT，规模在世界范围内领先。

长期投资回报可观，且确定性较高。我们预计公司未来5-10年将实现年均高个位数的收入和资产价值增长。当前估值点位上的长期投资年化总收益率(股息收入和资产增值)有望超过10%，而这也是我们认为未来投资领展的合理风险收益。

当前估值已具备相当的安全边际。公司当前估值对应的远期股息率(3.9%)对美国十年期国债收益率的溢价(近210个基点)已显著高出2017年来的平均水平(130个基点)。国际市场上龙头公司当前远期股息率不足3%，因此我们认为领展的估值更具吸引力。

我们与市场最大的不同?我们认为领展物业组合的资产价值将至少保持稳定，而非向下运行。

潜在催化因素：公司2020财年下半年实际零售额增长继续保持韧性(上半年同比增长1.4%);公司宣布收益率可观的物业收购。

盈利预测与估值

我们预计2019至2021财年公司将实现7%的年化收入增长，和7.4%的每基金份额派息(DPU)增长(2020和2021财年分别为2.92和3.13港元)。净资产价值(NAV)可能短期承压，但我们认为未来两年内将至少维持当前水平，基准情形下预测在2021财年末上升至每基金份额95港元以上(对应3%的年化增速)。

风险

香港经济形势因素;零售物业资本化率超预期上行;下半财年领展零售额与租金增速不及预期;资产循环的力度和效果不及预期。