200亿投资深圳湾超级综合体 华润置地转型城市运营商

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　　深圳、南山、后海，中国经济热地之一。392.5米的中国华润大厦“春笋”竣工在即，将成为“南山后海新地标”。

　　6月13日，中国华润大厦作为新品推广，标志着华润置地历时10年，在后海总部基地核心地段打造的华润深圳湾项目全面亮相。

　　从2008年因大运会开始承建深圳湾体育中心，后受南山区政府委托成为后海片区运营商，再到2018年代建运营的深圳湾综合体项目亮相，10年间深圳湾项目的推进，伴随着深圳这座城市产业变迁和商务中心重构的过程，也承载着华润置地由开发商向城市综合投资开发运营商转型的使命。

　　总投资超200亿元，未来的华润深圳湾项目，不仅有体育中心、写字楼、高端住宅，还将有购物中心等多样化配套，它将成为深圳乃至全国城市综合体运营的标杆。

　　作为巨型央企，华润深得深圳市政府信任，通过代建+运营模式获得这一超级综合体地块，并在此项目中培养了强大的运营能力，也让华润置地在房地产的下半场、众多开发商的转型竞争中居于前列。

　　深圳湾之重器

　　中国华润大厦是华润深圳湾的项目配套之一，于2012年10月开工，预计今年竣工，建成后将部分用于华润集团总部办公，部分对外出租。该项目选址于深圳后海企业总部云集的核心区域，以392.5米的建筑总高成为该区第一、深圳第三高楼。

　　华润置地有关人士介绍，“春笋”创新引入智慧物联技术，落地四大核心场景——智慧通行、智慧照明、智慧安防和BIM系统。大厦部分为华润集团自用，其余将面向全球租赁。

　　作为华润集团内地总部大楼，中国华润大厦在区域位置、项目配套等方面均有极大优势。资料显示，其所处的后海金融总部基地，是深圳湾核心区域。邻近的区域，还有万科、恒大新总部所在的深圳湾超级总部基地。

　　目前，这里汇聚了中国海油、腾讯、百度、阿里巴巴、联想等80多家公司总部，高新人才云集。

　　经济学家樊纲认为，深圳正大力推进后海总部经济以及深圳湾超级总部基地建设，是未来发展雄心的最好表现，也将引领深圳成为国际化大都市。

　　此外，深圳湾作为粤港澳大湾区的重要海岸线之一，将依托相关政策支持，获得更深远的发展前景。

　　根据规划，南山将贯通深圳湾、后海、蛇口和前海等片区，并以旧金山、曼哈顿、东京湾等世界一流湾区为标杆，吸引跨国企业、顶尖人才、国际资本加快集聚。

　　华润置地相关人士表示，区域红利辐射带来的总部集群效应，与华润深圳湾综合体项目的商务平台价值，形成合力，将构筑一个集生态、运动、商务、居住、商业、艺术为一体的价值循环，推动后海金融总部基地商务生态的良性发展。

　　据了解，“春笋”预计于今年底交付，正式投入运营。

　　城市运营商实践

　　从开发商到运营商，是近年来几乎所有地产商转型的一致路径。

　　21世纪经济报道记者获悉，在华润集团近期的业务架构调整中，华润置地将最新定位为城市综合投资开发运营商。

　　事实上，在此之前，华润置地在运营方面已有多年实践，深圳湾项目是其中的显著例子。

　　2008年12月，借着深圳大运会的契机，《深圳市人民政府与华润（集团）有限公司合作项目协议》正式签订，华润以代建的方式，获得深圳湾项目地块，负责深圳湾体育中心（“春茧”）工程建设及运营。

　　华润置地提供的资料显示，深圳湾场馆商业运营不到一年，实现了盈利。2014年及2015年，“春茧”成为并保持为国内同类型场馆收入第一的体育场馆；2017年，“春茧”引进各类赛事以及文化演艺活动、早教培训等294场，年度人流量超600万人次。

　　华润置地负责深圳湾体育运营的团队表示，“在建设初期便将赛后运营充分考虑在内，使得‘春茧’在大运会后迅速完成转型。”

　　2013 年，华润继续与南山区政府 签订合同，由华润以自负盈亏的方式 运营场馆 50年，物业权属归政府。

　　场馆运营凸显了华润的能力，深 圳市政府继续在“春茧”周边地块与华 润合作，支持推进华润总部基地项目（华润深圳湾）建设。2016 年，华润与 深圳市政府进行战略合作，由代建运 营转向代建运营、投资建设等多种合作模式并举。 华润置地相关负责人介绍，双方

　　围绕南山区打造深圳双中心（前海- 南山中心区、福田-罗湖中心区）的发 展目标定位，就后海片区的综合运营、 市政公园建设运营、公共文体设施建 设运营、学校医院建设等领域开展全 方位合作。

　　根据规划，作为深圳湾片区最大的一块综合发展项目用地，华润深圳 湾总投资超 200 亿元人民币，总建筑 面积约 120 万平方米。

　　整个超级综合体项目包括华润 深圳湾体育中心，与之一街之隔的华 润总部大厦“春笋”，以及深圳湾万象 城、华润艺术中心、华润金融大厦、安 达仕酒店，高端住宅瑞府、悦府。

　　2008-2018 年，华润置地的城市运营能力，伴随深圳产业和消费的发 展不断升级；从春茧到综合体，再到后 海片区的城市公共空间开发运营，整 个深圳湾的投资开发运营经过三个阶 段，这既是时间上的延续，也是空间上 的扩张，而从开发商到运营商十年的 转型，亦见证了深圳湾从滩涂到超级 总部商务区十年的巨变。

　　为强化其运营能力，华润置地从2017 年 9 月开始，加快了转型和新业 务的节奏，密集宣布进入产业地产与 园区运营、城市农业综合体、长租公 寓、影院、医疗养老机构等领域，探索 产城融合，引领产业创新和城市运营， 寻找新的价值增长点。

　　其中，以购物中心为代表的投资物业，是华润置地运营能力的核心板块。 

　　截至 2017 年底，华润置地商业项 目已进入中国内地 42 个城市，购物中 心 GFA 规模达 860 万平方米。

　　华润置地副主席唐勇曾透露，到 2019 年，华润置地在营购物中心将增 加到 44 个，单购物中心的运营面积就 可以达到 550 万平方米，整体租金收 入将超过 100 亿港币。

　　（编辑：骆轶琪）

责任编辑：张海营