新浪财经 王茜
在物业公司竞相逐鹿的香港资本市场，雅生活交出了第一份成绩单：发售价12.3港元每股，超购19.13倍，全球发售完成后预估市值164亿港元。
结合雅生活2017年公司利润预估额2.813亿元人民币（约3.5亿港元）以及预估市值，雅生活预估市盈率（PE）已达46.8倍，超出它的同行业者目前7-38倍市盈率区间。
为什么是雅生活？
物业最贵股的背后，首先是资本界对物业服务行业前景的乐观态度。
天风证券最新研报对物业服务行业给出“市场规模稳步增长，万亿市场可期”的预估，“我们假设物业收费标准维持2016年水平不变，保守估计2023年物业服务行业的市场空间将接近万亿元。”
来自国海证券的分析则指出，“百强物业过去十年间平均营收CAGR（复合年均增长率） 高达24%，其领先优势在业务先发、管理水平先进及规模经济下将更加明显，随着行业市场格局进入加速集中期，预计未来2-3年百强物业收入增速提升更为明显。”
在行业预测向上的同时，雅生活招股书又披露了较为良好的经营数据，因此不难理解投资者对于雅生活的热情：
根据中指院2017年发布的数据，雅生活在综合实力方面名列物业服务百强企业第13位。同时，截止2016年末，雅生活旅游地产的合约总建筑面积约为14.3百万平方米，按合约总建筑面积计位列中国物业服务百强企业首位。
截止2017年9月30日，该公司在中国65个城市提供物管服务，在管总建筑面积约为76.2百万平方米，服务业主及住户逾100万，平均物管费2.98元/月每平米，高出行业平均水平2.31/月每平米。
招股书进一步显示，2014年至2016年，雅生活收入年复合增长率为22.7%。截止2017年9月30日，雅生活收入为人民币11.67亿元，纯利为人民币2.01亿元，分别较2016年同期增长22.7%和57.5%。
其中，雅生活毛利率和净利率分别由2014年的11.96%和5.65%增长至2017年9月30日的32.78%和17.19%。
雅生活执行董事兼首席执行官刘德明进一步透露，雅生活登陆港交所，只是踏入资本市场的起点，在合适的时机，雅生活将寻求在A股上市，打造成“A+H”架构物业公司第一股。
雅居乐绿地欲夺江湖地位
其次，是雅居乐和绿地合作带来的极大想象空间。
2017年8月中旬，雅居乐集团在完成对上海绿地物业服务有限公司100%股权收购后，上海绿地控股集团反过来以10亿元参股雅生活，占20%股份，成为第二大股东。当年9月，雅居乐集团宣布，已就分拆雅生活在联交所主板上市提交了上市申请表格。
紧随全球发售完成后，雅居乐集团及绿地控股，将分别持有雅生活约54%及15%的已发行股本。
雅居乐和绿地皆聚焦中高端住宅及物业，握有庞大的物业资源：截止2016年底，雅居乐物业管理面积接近6000万平方米；截至2017年5月，绿地物业已签约物业项目合同面积417万平方米。
通过收购绿地物业，雅生活获得了约150万平米的在管建筑面积，包括武汉绿地中心等大型高端商业综合体。同时，绿地集团将在未来五年每年向雅生活提供1000万平方米的物业管理服务建筑面积。
雅居乐雅生活董事会非执行董事兼联席主席陈卓雄称，“背靠雅居乐物业及绿地物业两大知名品牌，集团将积极把握行业整合契机扩展业务，致力成为达国际水平的综合生活服务管理平台。”
百亿营收目标能否达成？
雅生活提出的运营目标是计划到2020年，“力争实现集团年收入达到100亿元（人民币，下同）”。其中，自营物业管理拓展预计带来40亿收入，外拓业务收入规模将达到20亿元，而收购产生的收入将达到40亿元。
放眼行业，百亿收入尚无前者。在现有几家表现较优的物业上市公司中，彩生活、中海物业和绿城服务2016全年营收分别是13.42亿元、25.63亿港元和37.22亿元。一直传闻要上市的万科物业也是在2016年才首次营收超50亿元。
就自身而言，对于2016年全年收入约为12.45亿元的雅生活而言，要实现百亿目标还有相当长的路要走，而走完这段路的期限只有三年。可以预料，并购将成为雅生活未来三年实现跨越发展的重要工具。
值得注意的是，招股书显示，全球发售所得款项中，雅生活计划将其中约65%用于“选择性地把握战略投资及收购机会以及进一步发展战略联盟”：
当中约45%或1，792.7百万港元将用于收购其他物业管理公司，约10%或398.4百万港元将用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司，及约10%或398.4百万港元将用于与业务合作伙伴共同投资物业管理产业基金。
这意味着，雅生活上市后将加快行业洗牌速度，也表明了雅居乐和绿地有意谋求“江湖地位”的决心。
“跑马圈地，并购加速业务扩张。TOP10企业抓紧行业上行机会，快速扩充管理项目，百强企业各层级营业收入均值呈现强者恒强，越抢越快的分化态势。百强企业在完成全国化布局的同时，规模扩张的重点逐渐转向区域深耕。”天风证券对物业服务业的分析指出。
借助于香港资本市场，雅生活是否能重写行业格局？
责任编辑：黄建华
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