来源：雪球 作者：文杰淘楼
最近有篇文章《恒大=2.3个万科！有没有搞错？》，耐心读完你会很有收获，特别是如果你投资地产股的话。
闲话少说，上正菜。
铁打的二“马”，流水的首富。
几个月以来，自王健林跌下首富宝座，该位置已几度易主。
这不，许家印又来了。
9月18日早间，伴随恒大股价上涨，许家印以395亿美元身价超越马云、马化腾，成为福布斯实时富豪榜上的中国新首富。
但仅仅几小时后，在股票的一涨一跌之间，马化腾就以388亿美元的身价重登榜首，许家印再次回落至第三。不过，随着美国股市在北京时间晚间开盘，阿里巴巴股价上涨，马云最终笑到最后。
不过，截至今日发稿前，许家印再度登顶中国富豪榜，身价已达到404亿美金。
显然，恒大今年以来的强劲走势使得许家印成为首富争夺中的一匹黑马，恒大股价年内涨幅近500%。
恒大股价暴涨背后，离不开上半年亮眼的财务数据，上半年净利润总额高达231.3亿元，远超万科、碧桂园等一线房企。
不过，有些时候，数据也会说谎。
比如，在当下，很多人怀疑许老板在首富的位置上到底能坐多久？再比如，恒大是不是真的超越了万科、碧桂园，真正的君临了天下。
如果只看中报发布时各大媒体的报道，恒大似有取代万科，成为国内房企龙头之势。
但对于规模为大的房企来说，恒大在上半年的销售金额逊于万科、碧桂园，只排在第三。恒大所谓的胜出多源于中报体现的利润。
根据各自的财报数据，恒大上半年净利润231.3亿元，万科100.5亿元，恒大盈利等于2.3个万科，没什么毛病。
作为霸占房企龙头多年的老大哥，万科上半年的盈利却连恒大的一半都不到？这多少让人菊花一紧。
要知道，万科2016年归属于上市公司股东的净利润可是恒大的4倍之多；而且恒大今年上半年14.5%的核心业务利润率还在万科之下，甚至不及龙光地产、合景泰富等中小房企。
是吧，多少有些不正常吧。
但看完下面这张表，你或许就能明白一二了。
上面这张表里反映出了一个非常核心的信息：2017年上半年，恒大用接近1900亿的营业收入，换来了231.3亿的净利润。而万科和碧桂园则用，700亿上下的营收赢得了100多亿的净利润。
差距在哪里呢？
对，就在营业收入里。
那么你可能会问了，恒大这么牛叉，真的在营收上把万科和碧桂园甩出了几条街？
显然不是。
再给你看一张表。
从这张表里，你看到了什么？
1、2016年三家之间的销售收入差距并不大，因此并不具备营收拉开的基础。
2、恒大2016年归属于上市公司股东的净利润只有50.9亿；而万科的净利则高达210.2亿，他们两个对应的营业收入则分别是2114亿和2404亿。这一次，是万科甩了恒大N条街的距离。
3、尽管碧桂园1530亿的营收比恒大的2100亿少了许多，但净利却是恒大的两倍。
啥意思啊，恒大真的有些异常。
你可能要继续问，为何恒大2017年上半年的营收收入会猛增这么多？从哪里来？
我们还是继续上图吧，简单明了。
在分析问题之前，先说一点小知识，地产公司的营业收入哪里来？
是这个样子的，在平日里呢，各大地产公司最喜欢拿出来炫耀的数字是销售收入，这个月我又卖了多少啊，这半年我卖了多少，全年卖了多少。
但销售收入能不能等于营业收入呢，显然不等于。
因为从销售到最终结算是有时间差的，用普通话说，当地产公司把房子预售了出去，从购房者的手中收到了钱之后呢，并不能马上结算确认收入，要等到房子交到了购房者手上，才能结算，这个结算周期，一般依据具体楼盘的开发节奏而定，可短可长。
简单点说，在销售收入中，结算了才能计到营业收入里，未结算的只能挂到已售未结算金额上。
呵呵，对了，何时结算，地产商有相当大的决定权。
下面几个数据值得思考下：
1、万科在2016年年底有2783亿的未结算收入，2017年年中，这一数字已达到3838亿，猛增了千亿。
2、碧桂园16年底的已售未结算收入是1924亿，而17年上半年是2700亿，只同样大涨近800亿。
3、恒大16年底已售未结算收入是1949亿，而17年上半年是1981亿，只有30亿的增长，几乎可以忽略不计。
看吧，又是恒大搞特殊，跟万科和碧桂园压根不在一个调上。
如果你脑子不算笨，应该会大致知道恒大今年上半年盈利猛增的原因了吧：即恒大加速了结算，导致上半年销售收入超过万科和碧桂园许多，进而造成利润上超过2倍多。
换句话说呢，恒大在加速结算，加速确认营业收入，因此在加速利润释放，而万科还是原先的节奏，甚至有放缓之势，因此在你看来，恒大老会赚钱了，而万科太落后了。
值得一提的是，此前碧桂园承认已使用新会计准则（香港财务报告准则第15号，新准则下，公司可根据不同履约义务对客户合同进行细分，并按照履约义务进度分阶段入账，也是说可以把部分项目的结算前置），恒大尚未表示使用新会计准则，但不排除有这种可能性。
从上面表二中，我们还能看到一个怪异的数据。
在2016年，恒大归属于上市公司股东的净利润仅有50.9亿元，不仅与其销售规模，营业收入远不相符，与行业内另外两家也是差异明显。
为何短短半年后，净利润却翻了数倍之多？是一直如此吗？还是偶然现象？为此我们把2015年和2014年的数据也找出来进行分析。
这张表很全，基本上有你要的多数信息。
上表中能看到，万科和碧桂园的归属于上市公司股东的净利润基本稳中有升。
而表中的红色数字夹在恒大2015年和2017年上半年的净利润中十分扎眼，为何恒大在2016年犹如过山车般，迅速跌到谷底，又在2017年立马强势反弹。
有人说，恒大愿意牺牲2016年的报表，从而在2017年来个大爆发。至于事情到底是不是这个样子，就见仁见智了。
前文有提到，恒大有意在加速结算，相反，万科却有意拉长结算周期。为什么两家房企采取不同的策略？
有5条不成熟的猜测，姑且供您看看。
1、恒大加速结算，在利润上超过万科等对手；
2、恒大加速结算提高利润，有利于提振股价和市值，为回归A股做好准备，今年以来，恒大的股价暴涨4倍多，体现得很明显；
3、恒大完成两轮700亿融资，承诺2017-2019年度净利润分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元，合计三年888亿，2016年前少算点利润，多留点到2017年及以后，可缓解后期压力；
4、恒大为配合公司由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变；
5、市场调控让恒大加速了开工竣工周期以及周转率，应对调控风险。
再来看看万科，为何要拉长结算周期？
我们都知道，万科刚刚结束一场浩荡的股权之争，结局我们都知道了，深铁接盘，王石辞职，郁亮掌舵。而万科拉长结算周期很有可能就与这次股权之争有关。
在当初形势并不明朗的时候，万科拉长周期，可使得收入确认延后，利润也就延后体现，从而使得股价处在相对较低水平，牵制着“野蛮人”宝能系，最终等来“白衣骑士”，化险为夷。
目前万科股权之争已经结束，股价随着利润释放，未来有望提升。就在发稿前几日，万科股价创下近十年新高。
上面给你说了一大通，一个简单的结论是：恒大在加速自己的收入确认，因此账上很好看，而万科和碧桂园这俩地主呢，留着余粮以后慢慢吃，慢慢消化。
这不，万科地主家余粮是恒大家的近两倍。
又有人说了，恒大2017年全年净利润有望突破500亿。
我的个天，这也得消耗多少粮食啊，从上半年的数据看，恒大家2016年的余粮已经吃光了，下半年要继续释放利润的话，就得吃今年上半年的粮食。如果是按照现在的速度，下半年也增加300亿的利润，就得消耗超2500亿的已售未结算收入啊，那恒大剩下的粮食可就真不的不多了。
但是呢，恒大才不怕，如果今年就实现500亿的净利，2018、19年的的总计388亿的业绩承诺压力反而不大了。
反观万科和碧桂园，由于手上留着大把大把的余粮，其销售收入也跟恒大不相上下，再加上也没有太大的利润释放压力，其手中的余粮到年底仍旧会有大把的富余。在面对未来的时候，利润可以一点点的释放，因此不管是春天，还是冬天，仍旧可以活得很潇洒。
另外一个关键的是，像万科这样的房企，手上没有多少负债。 以中报看，万科的净负债率只有20%，而恒大是为240%。
我的个天，如果真有冬天，恒大的日子可能不好过。
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责任编辑：张海营
