6880万，这是中国奥园（03883）在2016年忙碌一年，同比多挣的钱，还没达到王健林的一个小目标。中国奥园曾被称为华南八大金刚之一，如今与同时成长起来的恒大、碧桂园等“兄弟”相比，即便是在成交规模创新高的2016年，中国奥园也未能搏回多少脸面。
中国奥园主席郭梓文在3月13日召开的公司2016年全年业绩会上宣布，公司2017年的合同销售目标为333亿元人民币（单位下同），将同比增加30%。据了解，中国奥园2016年的合同销售额约256亿元，同比大幅增加了69%。
基于这样的业绩，2017年中国奥园又会给股东带来多少利润？
汇兑亏损4.7亿
智通财经在中国奥园业绩会上了解到，2016年，该公司的营业额约118.3亿元，同比增加24%；毛利为32.8亿元，同比增加24%；毛利率约为27.7%。中国奥园管理层表示，今后毛利率将持续稳定在25%。
2016年的汇兑亏损“重伤”中国奥园的利润。数据显示，中国奥园不计入汇兑损失的净利润约14.8亿元；计入汇兑损失后的净利润约为10.1亿元，同比仅增加约11%。汇兑亏损蚕食了中国奥园4.7亿的利润。
值得一提的是，根据业绩公告显示，2016年中国奥园公司拥有人应占年度溢利约8.81亿元，而2015年约8.12亿元，前者较后者仅增加约6880万。从近期发表业绩的房企来看，大多房企在这项的增长都是以“亿”来计算。
智通财经注意到，中国奥园目前有5大核心业务，分别为地产开发、商业运营、健康养生、文化旅游、跨境电商，2016年该公司的营业额主要来自物业发展的收益。数据显示，2016年，该集团物业发展销售收入约为112.4 亿元，同比上升 20.9%。物业发展收益、经营酒店等获得的其他收益以及物业投资收益各占 95.0%、4.4% 和 0.6%。
截至 2016 年 12 月 31 日，中国奥园全年合同销售面积约298万平方米，同比上升约 57.9%；平均售价每平方米8591元，同比上升554元╱平方米。其中，住宅物业与商业物业（主要包括商业性公寓、商铺）的销售占比分别为 73% 和 27%。
虽然中国奥园的合同销售均价增加了，但是，其确认销售均价却在下降。智通财经了解到，2016年中国奥园的确认销售均价为6993元╱平方米，同比下降 23.4%。中国奥园自称，该下降主要是因为在2016年交付的物业中售价较高的商铺及商业性公寓的占比由2015年的 58%下降为 29%。
此外，中国奥园首席财务官钟平向智通财经表示，住宅物业的毛利率在 25%左右，而商业物业的毛利率约为33%。
据了解，截至2016年12月31日，奥园拥有74个项目，土地储备总建筑面积达1465万平方米，可以满足未来5年左右的发展。该公司的项目目前分布在珠三角、中西部核心区、长三角、北部湾、环渤海，目前已经拓展至澳洲悉尼及加拿大温哥华。
按规划性质分类，中国奥园的土储中，有63%为住宅性公寓；27%为商业，投资性物业、低密度住宅区、公建配套共占10%。
高昂的借贷成本
2016年，中国奥园的整体借贷成本为8.1%，如何降低融资成本成了业绩会关注的焦点之一。
数据显示，截止2016年12月31日，该公司净负债比率约为50.7%，现金回款率达90%。2016年至今，中国奥园通过境外银团贷款、发行优先票据及境内公司债券等，分别募得资金约9亿美元及人民币20亿元。
据了解，中国奥园在2016年底的集团资产总额约为664.2 亿元，同比增加36%；负债总额约为 517.9 亿元，同比增加39%。
根据克尔瑞调查显示，2016年上半年融资环境相对宽松，房企在公司债门槛降低的基础上实现了债务置换，总体的融资成本降低。根据同花顺统计，2016年房企发债成本在2.9%-8.2%之间，平均成本为4.6%。和行业的平均成本相比，中国奥园几乎是行业平均值的两倍。
此外，根据公告显示，截止2016年12月31日，中国奥园银行及其他借款约为67.9 亿元，同比减少了5.8亿元，优先票据及公司债券约为 115.9 亿元，同比增加了26.7亿元。由此可见2016年，发行公司债券是中国奥园依赖的主要融资渠道之一。
据了解，目前房地产融资渠道全线收紧，且未有放松趋势。虽然中国奥园称，集团大部分借款均为浮动利率，并须每年议息，因此集团面临公平值利率风险。不过中国奥园管理层对优化债务结构，降成本表示乐观。那么该公司融资成本会降至何水平？
业绩会现场问答实录
问：今年销售额目标是333亿元，去年内地楼市调控，你们为什么还有信心达到这个目标？去年开始收紧调控，你们觉得今年调控会加大力度吗，会不会出一些全国性的调控？你们觉得怎么看今年内地的楼市，内地楼市分化会持续吗？
答：我们觉得中国房地产市场还处于健康的发展通道上，调控还是延续以往的基调，因城施策，分级调控。调控的重点其实是一线城市和二线的热点城市。目前从国家的引导上，国家还是希望购房自住，这是扶持的。从中央释放的信号来看，经济的发展是健康平稳地运行，货币政策逐渐中性，这对于我们来说是一个重大的利好。奥园的产品，以刚需为主，兼顾一部分改善型需求。针对目前的调控，我们的产品应该是适销对路的，所以我们非常有信心。
关于政府会不会加大调控力度，要视乎市场的表现。尤其是现在市场分化还会加剧，尤其是一线和二线的热点城市。
问：公司今年目标333亿，现在公司可售货值大概是多少？今年拿地有多少预算？公司一直在强调纪律性拿地，这个纪律性具体是指？公司目前融资借贷成本在8.1%，今年融资成本的目标降到哪里？在全国多处投资小镇文旅项目，目前，除了英德和韶光，是不是其他地方也有一些文旅项目？
答：2017年的货值有540个亿，2016年新进入的货值有146个亿。2017年拿地预算是100到130亿元。纪律性具体是指，购地金额占销售额的三分之一左右。
小镇的文旅模式：我们会把英德这个项目打造成奥园文化旅游的模具。这个项目是为了适应国家现在推出特色小镇的政策。我们这个项目的计划，总投资大概4个亿左右，在2018年年底正式开业。当我们在英德这个项目开业后，我们会对经营模式进一步丰满，竞争力的评估，然后在全国推动特色小镇的模式。
有关总体借贷成本：我们从2013年的11.4%降到去年的8.1%，奥园前阵出了一个公告， 在2017年2月完成提前赎回3亿美元2019年到期11.25%优先票据，目前我们总借贷成本进一步降至7.6%。我们在继续努力，希望优化债务结构，降低债务成本。
问：在澳大利亚和加拿大都有投资，海外放方面的投资会不会更多？业务占比会不会进一步提高，提高到什么水平？外国的投资回报率和内地的投资回报率比较是什么样的？
答：在澳洲和加拿大发展方面，澳洲在2016年有两个楼盘开始预售，贡献大概占到4%到5%左右。这个分别是在在悉尼市中心的海得公园130号，还有在悉尼马鲁布拉区的188号，这两项是现在正在预售的项目。这两个项目将会在今年一季度推出预售。我们在澳洲的发展，2015年和2016年累计合同销售的贡献超过人民币20个亿。前述两个项目的毛利率分别为29%和26%左右，所以目前澳洲在售项目毛利率平均在27%到28%左右。我们最近新收了一个加拿大温哥华的新项目，我们总的投入不是很大，只有1.6个人民币，大概就是90%的权益。这个项目位置非常好，我们希望尽快开盘预售，大概有60套的住宅公寓和商铺，我们希望，未来两到三年这些海外项目的销售贡献逐步占到10%到15%。
问：公司有地产开发、商业运营、健康养生、文化旅游、跨境电商这五大核心业务，未来这些业务是会平均用力，还是有所侧重？数据显示，2016年房企平均融资成本为4.6%，奥园较平均水平高了很多，在目前融资环境进一步收紧的情况系，奥园具体会通过什么途径来降低融资成本？
答：这几年奥园倡导和实践复合地产的理念。多年以来来，奥园不断深化复合地产的内涵，近年来也注入了文化旅游，商业综合体，跨境电商，这些新的理念进去。这些和地产开发结合起来，通过概念和主题为复合地产的发展，特别是拿地的时候能够获得更优惠的政府政策的支持，所以我们也是根据各地的实际情况，来确定项目的主题，是文化旅游，还是商业，还是跨境电商等等。
有关借贷成本的问题：当然重视开拓新的融资渠道，一直在推动境内境外多元化的融资渠道。我们一直在改善债务结构。
问：刚刚提到的买地预算有没有包括海外拿地预算？今年会不会还在加拿大或者熬煮多拿一些项目，或者拿其他国家的项目？去年新进入宁波、深圳，今年还有哪些城市希望会进入？
答：投资预算100亿到130亿，是按照333亿的销售目标来做预算的。今年也是像去年一样，立足一二线城市，珠三角为主。今年新的要进入的城市现在正在洽谈，包括北京一些省会城市。
在澳洲，加拿大拿项目方面，会保持一定的增持比例。澳洲和加拿大这两个地区是比较看好的，在国内会比较关注东部、中部地区，这两个地区也是近年国内人均消费能力增长，GDP增长比较快，这两个区域也是奥园要重点发展的区域。
问：拿地这方面，刚才提到想进军北京，进军的方式会是什么样的？确定的合同销售在广州这部分降得比较厉害，公司怎么看广州市场，今后在广州这部分的布局是什么样的？公司一开始发展海外资产的原因是什么？是因为国内一二线土地供应少，去寻求海外的布局，还是因为想要海外的一些资产配置？如果是海外资产配置，现在很多公司都会到香港来买地，公司有没有这方面的考虑？
答：我们是通过一些并购的方式来进入北京。奥园一向比较有纪律性拿地，所以很少出现地王的情况。
海外发展这一块主要是资产配置和外汇对冲方面的考量，外汇方面的投资进行一些对冲，这样的调整会取得更均衡的发展。同时通过在境外的发展带来很多优秀好的产品的开发模式，支持国内的研发和产品竞争力有所提升。
广州的市场份额：我们在2016年的时候成功布局珠海、佛山和中山。这些除了广州以外，它们的市场反应也是非常好。现在大家强调城市群的概念，我们一直深耕珠三角。
我们对香港也做了前期的一些考量，现在也成立了一些香港前期运作的公司，我们非常看好粤港澳大湾区今后的发展，我们认为粤港澳大湾区未来会推动珠江三角洲再向一个新台阶，经济迈向一个更高的高度。
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