佳兆业发家史：起家烂尾楼 掘金旧改
以烂尾楼起家的佳兆业(01638.HK)或许未曾料到，有一天自己也要面临烂尾的风险。
2014年12月开始，锁房风波、债务违约、资产被申请查封接踵而至，让TOP20房企佳兆业瞬间坍塌。
2月6日，随着融创中国和佳兆业的一纸联合公告，郭氏家族将彻底从佳兆业退出，而佳兆业也将被融创(01918.HK)全面收购。
在这匹黑马即将消逝之际，回顾其过往的发展不难发现，它曾是一家优秀的房企。
起家烂尾楼
佳兆业起家于烂尾楼，这是业内周知的故事。
佳兆业在2009年的招股说明书中提到：“我们集团由郭氏家族创办，起源可追溯至1999年6月成立的深圳佳兆业地产，其于深圳从事住宅物业发展。”
郭氏家族，是指郭俊伟、郭英成、郭英智三兄弟，潮汕普宁人。在创办佳兆业之前，郭氏家族主要在潮汕一带从事贸易及工业生意。
1999年，郭氏家族涉足房地产行业，他们开发的第一个项目“桂芳园”就是由烂尾楼而来。
“桂芳园”原来是布吉龙泉别墅用地，当时正处于烂尾阶段，位置偏远、人烟稀少。
但佳兆业接手后，将其规划成开放式主题公园，比周边楼盘更具设计感。2000年9月，桂芳园一期发售时便迅速获得市场强烈反响，佳兆业随后继续加推，一共开发了8期， 桂芳园也成为布吉第一个大型社区。
佳兆业自此“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，并从住宅拓展到商业地产。
2003年，佳兆业以4亿元人民币将深圳最著名的烂尾楼“子悦台”收入囊中。这个楼盘位于深圳市委对面，背靠深圳首家购物中心中信城市广场，区位优越，却烂尾近十年。
佳兆业用了不到三年时间，将子悦台重新包装为深圳佳兆业中心，这也是佳兆业第一个住宅兼商业综合开发项目。
在深圳的几次烂尾楼成功改造经历让佳兆业获得了较大的品牌知名度。
2005年，佳兆业接手“中国第一烂尾楼”——位于广州的中诚广场项目，并于2008年初改造完毕开始对外租售。佳兆业自此在业内拥有了“烂尾楼专业户”的名号。
不过，中诚广场项目背景复杂，但郭英成及佳兆业似乎未受影响。
中诚广场项目也为佳兆业今日的走向埋了伏笔。据了解，中诚广场最早的持有者广州鹏城房地产有限公司近期又向有关部门举报郭英成行贿一事。
旧改专家
2004年，佳兆业开始走出深圳，向珠三角、西南地区等区域扩张。同时随着深圳进入城市更新阶段，佳兆业逐渐涉足旧城、旧村、旧工业区的改造更新。
值得注意的是，在成立之初的很长一段时间内，佳兆业拿地的方式并非是招拍挂，而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。佳兆业在招股说明书中提到，为扩充项目，公司在2005年12月至2009年9月期间收购了13个项目公司的控股股权，进而拥有了广州金茂、香瑞园、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目的权益。
业内分析，佳兆业通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源，进而获得相对较高的利润回报。
2009年12月，佳兆业在香港联交所挂牌上市。在此之前一周，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》，在深圳新增土地供应逐年递减下，鼓励旧住宅区、城中村及旧屋村等进行重建。且新政规定“旧城、旧商业及旧村改造土地不需要招拍挂，可按公司发展自主申请”。
旧改为佳兆业打开了一扇快速上升的大门，同时也为佳兆业埋下了一颗地雷。业内人士分析，旧改项目非常复杂，涉及到很多部门，容易滋生权力寻租。
佳兆业还为旧改专门成立了国内首家专业城市更新公司，并于2013年9月升级成为佳兆业置业集团，聚集了近300名精通规划设计、商业谈判、法律等专业人才队伍，被认为是目前国内城市更新领域规模最大、经验最丰富、专业能力最强的团队。佳兆业由此被称为“旧改专家”。
这些年，佳兆业在深圳、广州等地大批拿旧改项目。佳兆业2013年年报显示，其土地储备建筑面积达2330万平方米，业务遍及深圳、广州、上海、北京、珠海等地，并在全国拥有近40个城市更新项目，总占地面积约为1400万平方米。其中在深项目共470万平方米，如佳兆业城市广场、盐田三村和四村、西山吓村及社排小布村整体搬迁项目、佳兆业环球中心项目被列入深圳市十二五规划重大项目。
尤其在深圳，佳兆业在龙岗、盐田、大鹏等区拿下多个巨型旧改项目，如龙岗的佳兆业城市广场就成为销售业绩的主力军。
2013年全年，旧改项目为佳兆业239亿元合约销售额贡献了约30%，佳兆业城市广场单盘贡献率高达19%。
2013年2月，时任佳兆业集团副主席的谭礼宁曾表示，旧城改造的毛利率相当高，均会超过50%。
黑马的消逝
迅速的扩张和旧改项目的助力，让佳兆业在近几年飞速发展，成为地产圈的黑马。
根据财报数据测算，2008-2013年佳兆业的年销售额从31亿元增长到239亿元，年均复合增长率达48%。
而从2011年下半年开始，佳兆业加大一二线城市土地的投资力度。单2013年这一年，佳兆业新购土地约310万平方米，总代价为人民币141亿元。其中，92%位于一二线城市，比2012年的78%有了大幅提升。
在佳兆业2012年度业绩说明会上，郭英成明确表示，土地策略方面，未来在一二线城市的发展可能会去到60%-70%。
单2013年这一年，佳兆业新购土地约310万平方米，总代价为人民币141亿元。其中，92%位于一二线城市，比2012年的78%有了大幅提升。
而截至2014年6月底，佳兆业总土地储备约2360万平方米。
按照郭英成的设想，佳兆业原本将进入快速上涨通道，他给佳兆业2014年设定的销售目标是300亿元。他不曾料到，在冲刺佳兆业史上最高业绩的这一年，他将从佳兆业从彻底离场，而佳兆业也将被另一家开发商融创中国“鲸吞”。
佳兆业在2014年12月突然遭遇的锁房风波虽尚未定性，但属于佳兆业的黄金时代已经过去。黑马的消逝让业内唏嘘，同时也敲响了警钟。编辑：王佑
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