领汇：电商时代走进商场的理由
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文/ 新浪财经香港站站长 彭琳
本期嘉宾：领汇房产基金财务总监翟迪强
说到商场，你想到的是什么？到闹市商业区逛上一整天？
香港商场最大地主领汇，经营的全部商场都不在你熟悉的香港闹市商业区，而在居民的住宅边。不用换衣服不用拿雨具，出门5分钟就能走到的菜市场，10分钟就可以逛完的服装精品店，半小时就能买回整个星期日用杂货的大超市。肚子饿了可以直接走过去，也可以打给电话就送到家里的日式寿司、意大利菜、烧烤小吃。
电商称霸的时代，内地商场巨头万达[微博]商业地产风光在港上市，而香港的领汇则赫然跻身恒指大蓝筹，电商比不上的地方在哪里？
“总有很多事情你对着电脑和手机是做不到的，比如你不能跟朋友一起吃饭，一起看电影，有个很好的衣服你试了，不能找朋友拿意见……”翟迪强没有露出一点怯色，在他的概念中，商场绝不单是买东西，“一个好的商场应该有10个不同的理由让你走进去”。
不用盯着大盘，不用操心低买高卖，不用管宏观调控和政府政策的炒股，是什么感觉？
全球被金融海啸冲击的过去5年，领汇给予投资者的年回报依然稳定地能达到26%，这个房地产投资信托基金大概不是你所熟知的“基金”。这只独具特色的港股，稳定到竟然成了不少香港人自己选择的“养老保险”，而且，它竟然是从政府房屋署分拆出来的“私营机构”，实在是香港最有“背景”的地产商了。
港最大“商场地主”年回报26%
新浪财经：沪港通刚刚启动，领汇就成为了恒指的成分股，非常受瞩目，我们知道领汇是亚洲最大的房地产投资信托基金，但在内地投资者可能对这个不大熟悉，您可否介绍下领汇，对内地投资者来说最大吸引力在哪里？
翟迪强：我们是香港第一家上市的房地产信托基金，也是亚洲最大的，排名在恒指的房地产公司里面排名第三。房地产信托基金给人的感觉就是很稳定，其实除了稳定以外，我们也业务简单，透明度高，派息高，风险低。我们主要的收入都是租金收入，跟内地的开发商很不同，他们因为要买地、卖楼等盈利有波动。我们就非常稳定。
分派方面我们规定90%的盈利都拿来派息，上市10年来我们其实每年都是100%，我们赚了不少钱但都派回给投资者了。因为收益是靠租金，我们风险也是很低的。过去5年我们给投资者的回报年均有26%。如果他们投资香港的房地产公司，过去5年每年只有10%左右。
在香港我们有100万平方米的商场，占全香港大概9%，是香港最大的一个商场地主，我们上市差不多10年，今年年初开始我们留意国内的项目。最近我们跟国内龙头万科签一个协议，现在正在调查，我们有兴趣买深圳龙岗的一个商场，这是我们进入内地的第一步。
与万科合作，专攻住宅小区商场
新浪财经：最近你们有意向买入深圳龙岗的一个商场项目，这是你们第一次在内地购买商场，想了解你们是单纯投资买入还是准备跟内地大开发商万科有商业上的合作？
翟迪强：这个项目我们跟万科是共同拥有，共同管理的模式，因为香港规定房地产信托基金的投资必须控股，我们这个项目持股80%他们20%，不过是一起管理的。
新浪财经：可否介绍一下你们内地发展的部署和计划是怎样的？
我们领汇现在在香港拥有的物业价值是1250亿，未来我们对内地的投入还不会超过这个的10%，因为刚起步，要慢慢一步步来。我们投资国内最主要也是做一些中端的商场，尤其是不同住宅区的商场。我们暂时不会到市中心，商业中心，拿高档的项目。所以我们会跟内地的住宅开发商合作，去做社区的商场。
内地人购物以前都去中心区、商业区，但是一线城市市中心的地差不多已经全部开发了，现在旁边会有许多新的城区，卫星城，一些年轻人因为市中心房子太贵了，更喜欢住在周边地区。比如我们投资的龙岗那个小区，差不多有40多万人，主要是一些年轻的家庭，他们的购物习惯和喜欢的产品也主要是中档的。我们现在集中找项目也是找这一类的项目。
我们会暂时从南中国，珠三角开始，广东省大的城市我们都有留意，深圳是第一步，然后广州，珠三角的一线城市。我们过去10年在香港经营社区商场有很好的经验，希望带到内地。现在内地的房地产商主要还是做开发，而且主要是住宅，有一些比如万科也开始做商场，不过中国内地这方面市场很大。
我们的特点主要是在服务水平方面，比如对于客户的疑问我们会很好的解答，然后还有整体的管理，灯光的控制之类。其实比如灯光就很重要，这是进入商场的第一步，舒不舒服，还有商场的气味，这些都很重要，必须给大家一个很舒服的环境去购物。
港一线商铺租金比中档铺贵逾10倍
新浪财经：现在黄金周内地访港旅客减少，“自由行”效应减退，对香港零售业的拉动也有减弱倾向。现在也有些香港市民觉得“自由行”影响到生活，要求缩减自由行规模，您怎么看这个问题？
翟迪强：香港是个世界性大都会，全世界每个大都会都有很多旅客去的，我们应该欢迎旅客来购物。不过从数字看，到今年9月份从内地来香港旅客增长还是有百分之十几，数字还是有增加。但是我们留意到他们的购物习惯有改变，以前喜欢买高档产品，过去一年主要是一般性的产品，人数有增加但是购物习惯改变了，消费额没有那么高。
我觉得，在配套方面香港尤其是我们这些商场业主要多做一点功夫，多提供一些配套。领汇过去八九年也在不断改善，过去9年投资了30多亿，完成了37个工程，提供更好的经营环境，吸引更多本地人和旅客。我觉得内地人来一个地方购物，如果某些地方太挤了，他们也会去别的地方的。
我们在领汇的商场也发现，今年以来新界北的商场多了不少旅客，比如屯门、粉岭、天水围、上水这些地方，如果了旅客未来分散到不同地方，不同的商场，应该不会太拥挤。
新浪财经：自由行效应减退的另一个影响，是现在更多商户开始突出本地特色，尤其是在领汇这些社区商场，您怎么看待香港零售业界这种“回归本土”的现象？
翟迪强：领汇的定位主要是提供中档产品，高端产品也有，不多。我们过去多年提供了不少机会给一些本地的零售品牌，也引入了不少本地的新品牌，给消费者提供更多选择。其实是本地还是自由行消费，对我们来说不重要，我们只是提供一个好的平台。
我们的商场餐饮和日常消费品商户较多，他们的营业额过去几年都比香港整体零售增长快。比如以前餐饮主要是本地酒楼，现在我们引入更多新派餐饮比如中国特色餐饮、外国的例如意大利面，日本拉面等，给消费者多些选择。这些商户过去几年增长比整体好。还有一些运动装、时装等都是本地品牌。
新浪财经：近年来香港房价越来越贵，商场租金也越来越高，有人认为高租金伤害了香港的创业企业，您对这种观点怎么看？
翟迪强：香港作为一个大都会，过去很多年零售商铺租金都是世界第一第二位的，不过我们经营的主要是中档商场，租金跟一线地铺租金有很大的距离。我们的出租率过去几年一直在改善，现在达到94%，这可能也是因为我们商铺租金相对来说是本地企业能负担的。很多本地品牌先加入我们一个商场，慢慢又扩张到我们另一个商场。
我们用内部面积计算租金，平均现在是40多块(港元)每平方英尺每月，相比于铜锣湾、旺角一线地铺差很远，他们平均至少是500-1000块以上。当然地点不同了，也不能直接比较。不过那些地方你会看到更多国际性品牌，我们这些商场你就会看到更多本地品牌。的确也有一些品牌原本在一线地区经营，近几年因为租金贵而选择我们的商场。
消费者需要10个不同理由走入商场
新浪财经：香港投资者都知道领汇过去是香港房屋协会下面的，是公共资产，然后上市了，过去多年来“公共资产私有化”一直被质疑。你们上市9年了，回头来看，公共资产上市和私有化的意义和必要性在哪里？
翟迪强：公共资产私有化在香港历史里面真的没几家，百分百私有化的更只有我们一家。我们上市当时的目的主要是提高效率。因为香港房协主力是提供廉租房(公屋)给香港市民，他们主力不是做商场的，我们上市后集中力量把这些廉租房配套的商场做好，效率提高。从我们的出租率，提供的环境来看，我们的私有化是非常成功的。
出租率方面，我们上市时是80%多，现在是94%，证明商户对我们的需非常强。我们也选择不同的产品，更多的选择给消费者。比如餐饮上有更多选择，服装上有更多选择啊，都是中端的商户。
新浪财经：你们即将进军内地，但现在内地很多大型商场都受到电子商务的冲击，你们对此有什么应对的方法？
翟迪强：在香港来讲，网购也发展得快但比例不高，现在内地发展得更快。我们参考了香港和国外商场竞争的经验，其实主要还是要怎样和商户配合，吸引更多人到商场。
总有很多事情你对着电脑和手机是做不到的，比如你不能跟朋友一起吃饭，一起看电影，有个很好的衣服你试了不能找朋友拿意见。所以作为商场的营运者最重要是有不同的特色去吸引消费者，比如娱乐，比如特色的餐饮，最重要的是跟商户配合。
我们经常说，一个好的商场应该有10个不同的理由让你走进去。比如买日常用品，买衣服、运动鞋，餐饮，最少有10个不同的理由，才是个好的商场。我们跟内地不同开发商也有谈过这个问题，他们也觉得要从娱乐方面是个主要的元素，餐饮也非常重要。这也是未来我们跟万科合作的重要方式。
比如餐饮的比重就是要大一点，领汇我们在香港有20-30%面积是餐饮的，相对内地可能大多只有10%多，我们在内地也要做到20%以上才能提供不同类型的餐饮。娱乐方面可能是溜冰场，可能是电影，内地也开始流行一些儿童乐园，总之我们要努力想，找到10个不同的理由。
我们在香港主要是提供日常消费品，娱乐没有那么多，香港人网购比例也没有那么高。我们做住宅区中档商场，我看娱乐餐饮这些一定不能少。现在内地的商场也开始走这类路线，这个已经是大趋势。
(新浪财经彭琳 发自香港)
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