大哥宋卫平翻脸 孙宏斌千亿梦想不会翻篇
摘要：融创很多项目都通过股权合作或并购方式去做。孙会尽力争取掌管整个项目的运作，销售能力是其最大依仗，当然也可能因过于自信而重蹈覆辙
文｜《投资时报》记者 杨秋波
从内部放风并购案谈崩，到口述公开信，再到董事长、总经理双方管理团队互咬，融创、绿城着实给看客们上演了一出跌宕起伏的上市公司股权争夺大片。
尽管此案短期或未有定论，但这并不能左右融创一以贯之的扩张之路。时下，融创中国董事局主席孙宏斌脑中或许正在盘算，合作，并非只有那个翻脸比翻书还快的“大哥”才可以。
除了陆续并购个别项目公司，坊间还传闻，融创正在洽购某云南房企。所以说，西瓜也许会丢，但芝麻还得翻篇。
顺驰时代的功败垂成，正是融创一路高调并购的前车之鉴。然孙宏斌进军房企千亿军团的野心，却似乎从未翻篇。
从融创的扩张路径看，除了进入城市选择谨慎，在一二线核心城市稳扎稳打，其通过收购合作，快速扩张的路数，与昔日之顺驰别无二致。
然业内人士对《投资时报》记者表示，目前市场不景气，是低价收购优质资产的好机会，但过快的并购同时也隐藏着风险，一旦后市不景气，融创很可能会走上旧路。
多方收购合作打开局面
从2003年初创，至2010年上市时销售额达70.82亿元，再到2013年销售额攀至500亿元，成为中国第11家达到500亿销售额的超级房企之一，融创只用了短短10年时间。
这与其并购策略密切相关，今年楼市处下行通道，融创更是积极入手，加紧扩张。
11月7日晚间，融创中国公告，公司非全资附属公司上海融绿睿江透过上海联合产权交易所，投得上海富源滨江47%的股权。后者为成立时间仅一年多的房地产公司，目前主要从事位于上海的富源滨江项目的开发。
对融创来讲，上述交易算不上大手笔，上海融绿睿江的收购行动总共需支付15.75亿元，其中包括47%股权转让价款9.77亿元，及上海申江两岸对上海富源滨江的债权5.98亿元。
而类似规模的股权交易，融创今年已经进行多次。
2014年3月14日，融创中国公布，以9.07亿元收购世茂房地产杭州项目49%股权。项目总建筑面积为25万平方米，楼面价为8002元/平方米。
同年6月2日，融创绿城以12亿元收购杭州高尔夫艺墅项目50%股权。该项目将成为融创中国在杭州的第四个项目。
除了上述明文公告，坊间还传出融创将要收购云南昆明经典地产的消息。据此，经典集团总裁沈艳琴回应称，收购消息不准确，但不排除与融创合作的可能。
2013年，融创新增土地储备957.1万平方米，企业在与绿城合作深耕上海及苏南的同时，与其他企业合作拿地的力度大幅增加。
根据2013年年报显示，融创新增的19幅地块中，15幅为合作项目共计576.5万平方米，占总量的82%；19幅地块中融创中国的权益对价仅为268.62亿元，占投资总额的50%。
同时，融创通过大幅收购项目提升整体周转效率，共计收购7个项目合计185.6万平方米，其中6个项目为合作开发，且多依靠双方、甚至三方合作进行运营管理，而其中多个项目则多以融创为主导方，以保证企业在项目运营中的决策权。
如此一来，融创一方面通过引入葛洲坝、天房等央企和国企来开发合作地块，实现彼此之间资源互补，保证项目回报；另一方面，从开发周期角度考虑，收购项目合作运营也为企业节省了前期运作费用，为融创一贯追求的高周转提供保障，项目亦可以迅速投入市场实现快速高效的资金回笼。
克而瑞分析师沈晓玲对《投资时报》记者分析称，这是孙宏斌的一贯策略。“孙宏斌在做顺驰的时候，扩张高调且迅速，崩盘后接着做融创，势头也很猛。当时，融创的项目并不多，孙的主要精力都在土地储备上。为了保持高周转以及资金链的健康，很多项目都是通过合作的方式去做。无论是收购项目还是土地招拍挂，他都愿意与其他企业合作。而且，会尽力争取掌管整个项目的运作，尽管它的权益占比几乎都在50%左右。”
沈晓玲认为，融创每进入一个城市，基本都可以做到前十名，跟它与当地企业的合作方式有很大关系。同时，融创的圈层营销也可以做到极致，对营销人员的考核和激励机制也很多，项目经理压力也会非常大。所以，很多工作都做得比较深入，跟客户的沟通也会更加紧密。
也曾甜蜜的融绿牵手
回看融创与绿城新婚燕尔时的甜蜜往事，正是融创延续惯有的合作方式，才切入了上海市场。
2012年6月，绿城与融创组建高端地产合作平台上海融创绿城控股有限公司。该合作公司注册资金为20亿元，融创绿城双方各以10亿元现金持有合营公司50%股权。
正是融绿合营公司的成立，让融创倚靠着绿城打开了进入上海市场的大门。之后，融绿在上海的发展一直较为顺利。
此后，绿城将旗下5个城市的9个优质地产项目相应股权注入合营公司，为此，融创支付33.72亿元作为合作对价。如果项目后期需要，双方将按照50%的股权各自出资。
2013年，融绿网签销售额达到155亿元，在上海区域，则以112.07亿元的网签额，排名上海市场销售第三；2014年第一季度，融绿以44.26亿元的成交额位居上海房企第一名。
进入2014年，融绿也有了新的销售目标，在今年4月举行的新闻发布会上，孙宏斌就透露，今年上海的销售目标是150亿元。
融创业绩的大幅增长，与融绿平台息息相关，特别是对上海市场的贡献尤为突出。
2013年，融创中国借助融绿平台在上海地区共计新增92.58万平方米土储，占总新增土储的13.2%，销售金额达121亿元，排名上海区域第三。先后收购的丰盛皇朝(盛世滨江)和香溢花城两个项目，助力融创取得亮丽销售成绩。
根据CRIC系统数据显示，融绿上海项目在2013年“金九银十”期间销售额接连完成新突破，两个月的合计销售额达到36.2亿元，几乎等同于前8个月的总销售额。而随后的11月份更是完成销售额25亿元，创造了融创在上海销售业绩的新高。
沈晓玲表示，这是绿城项目的质量与融创的营销能力结合的典范。
2014年，融创销售目标为650亿元，同比增长28%。而企业全年可售货量51个项目共计1235亿元，按此计算，企业计划销售去化率为53%(基本与去年56%的去化率相当)。按照2013年单项目产能14.8亿元，可达到754.8亿元销售额。对比来看，企业销售目标设定较为谨慎。
融创中国2013年底土地储备总量达到2246万平方米，分布于京津沪渝杭五大区域共计66个项目，土地储备货值达到约4000亿元，基本上奠定了未来融创的业绩增长。比起同等规模的房企，融创的业绩增长也显得更有把握，未来需加强在营运上的管理以及成本的控制，加入千亿军团不无可能。
步伐过快小心有雷区
长富汇银基金于茂华对《投资时报》记者表示，“孙宏斌的冒险精神是比较出名的，上述收购对于公司迅速扩张来说是一个不错的选择，但依然风险较多。这是在赌未来，赌政府不会打压房地产，赌市场向好。但如果不是这样，就会走上顺驰的老路。具体来讲，风险的大小，还要看资产的质量，收购价格相比市场估值是低了还是高了。”
目前，融创在杭州、无锡和常州三地的投资布局均存在一定风险。主要原因是这些城市供应量过大本地消化能力不足，导致市场存量居高不下，消化周期过长，提升投资风险。其中，无锡和常州由于本地中高端需求较为薄弱，对外来人口的吸附能力也较为有限，未来中高端需求的增长难度较大，对于融创项目而言销售难度较大。
据了解，融创在杭州、无锡和常州的存量分别占公司总量的4%(95.3万平方米)、15%(383.8万平方米)和5%(131.9万平方米)。
易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱亦对《投资时报》记者表示，在融创聚焦的四个城市中，仅有北京和上海的中高端市场持续被看好，天津和重庆需求有限，而这几个核心城市周边的区域，也只有杭州中高端还有市场，但未来几年压力巨大，而苏州、无锡等地根本依靠不上。
丁祖昱认为，鉴于今年的市场环境，融创在部分指标上不能过分冒进。若仍然维持高负债率，资金面将会非常紧张。
实际上，到了2013年，融创的土地储备已经达到一定的规模，在发展项目的同时，集团已更加关注企业内部的管理以及资金风险的管控，建立了集团、区域、项目公司的三级管控，每一级管哪些关键点，都做了非常仔细的划分。
集团层面重点管控项目中的21个关键节点，包括方案阶段目标成本、目标成本审批、目标成本调整、开盘前价格和资源审批等。区域公司重点管控39个关键节点，项目公司负责全面具体工作。
沈晓玲表示，去年开始，融创也开始做资金链的风险管控。2011年，融创的负债率超过了100%，在2012年和2013年，孙宏斌开始去适当控制融创的资金杠杆。今年，从孙宏斌的角度来看，希望完成绿城收购，但没想到出现宋卫平反悔等后续事情。资金杠杆恐怕依然会维持在高位。
于茂华也表示，“2012年和2013年融创负债率下降，是因为房地产比较火热，销售顺畅，回款顺利。同时它也是在有意识的控制，因为负债率太高会影响融创的评级，这样对后面的融资会产生不利影响。未来三到五年，并购是房地产行业的大趋势。融创的收购规模在整个行业来说，比平均水平稍微高一点。”
此外，在融创引以为傲的营销层面，丁祖昱也指出其中风险。“销售确实是融创的核心竞争力，但过度依赖也会出现问题。融创部分项目的营销策略和销售技巧超越了专业营销公司所能掌控的范畴，而企业也会对自身的销售能力产生莫名的信心，但有的时候销售不是万能的，不是所有问题都能够通过销售解决。”(完)
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