雅居乐高管失联“震情”升级 急解短债危机
吴娓婷 张庆宁
继董事会主席陈卓林被监视居住之后，雅居乐地产(3383.HK)执行董事、副总裁黄奉潮证实失联。
10月16日早上6点，雅居乐公告称，目前无法与黄奉潮取得联系，但在15日联系黄奉潮家人时，对方表示未接到由中国政府、监管或司法机构发出有关黄的任何通知，公司亦没有收到任何法律文件。
黄奉潮主要负责雅居乐地产在云南及海南地产项目的开发。其一手打造的海南清水湾作为雅居乐首个旅游地产旗舰项目，曾创造单盘销售支撑起公司三成业绩的神话。
继2012年陆续落子云南腾冲、瑞丽、西双版纳，雅居乐还宣布将进入昆明、玉溪、大理、丽江，有在云南全面开花之意。因海南的成功经验，黄奉潮被派往负责云南区域的开发。
10月10日，雅居乐曾公告证实主席陈卓林被昆明市检察院执行“指定居所居住的措施”的消息。黄奉潮的失联则似为“祸起云南”添加了注脚。
16日的公告同时宣布，雅居乐重启供股计划，以“8供1”比例供股，募集16.5386亿港元，用于为部分将于2014年12月到期的现有银行贷款进行再融资。
雅居乐数日前因陈卓林事件取消首次供股计划。大股东陈氏家族随即表态，会向公司注入2亿美元现金(约15.6亿港元)。为市场打了“强心针”后，雅居乐再提供股大计。
不过，疑虑依然存在。雅居乐一年内到期债务约147亿人民币，供股计划能在市场上募集到多少资金，银行是否愿意贷款延期，其项目销售能否达到预期，都对雅居乐的资金链存在重要影响。
云南迷雾
雅居乐方面表示，腾冲雅居乐旅游置业有限公司(项目公司)总经理曾于10月11日接到黄奉潮及中纪委官员的电话，黄奉潮当时要求该名总经理协助官员了解和调查项目公司。
该名总经理亦“在13日与上述中纪委官员及腾冲地方官员会面，并告知有关项目公司的成立、土地收购、项目规划、开发和销售等资料”。
确认失联的执行董事、副总裁黄奉潮，被称为海南清水湾项目的有功之臣。据雅居乐内部人士透露，近年清水湾项目稳定，黄奉潮的工作重心多摆在云南。
2011年5月，雅居乐与云南省腾冲县签订总额高达200亿的投资协议，按协议内容，雅居乐地产将在腾冲县曲石乡30000亩土地的范围内兴建旅游小镇。雅居乐在云南的投资自此拉开序幕。
按照雅居乐的构想，首期进驻腾冲、瑞丽、西双版纳三地，第二批将进入昆明、玉溪、大理、丽江四个城市。
按云南省土地管理规定，占地面积在600公顷以上的项目必须申报国务院批准，而300-600公顷建设用地的项目则需通过云南省批准。而雅居乐腾冲项目用地高达2000公顷，是怎样运作的呢？
黄奉潮于2013年11月公开回应指土地是“封闭运行”，其称原乡项目的土地出让采取了“坡地缓丘”用地的特殊政策，不占用耕地、坝区，得到省委省政府的大力支持，也不需要特别申请。
2011年，腾冲县招商局人士曾对经济观察报透露，县里成立了专门的协调小组，由县领导牵头，人大及政协乃至所涉及部门具体相关领导进入协调小组。该人士其时称，申报流程由县里解决，方案并没有上报国务院。
从具体操作来看，雅居乐是分期获取土地的。截至今年6月底，雅居乐先后在腾冲拿下土地234.8万平方米，约合3522亩，而雅居乐的总投资成本估算约人民币19.26亿元，约54.7万元/亩。
据了解，云南省为发展旅游地产，在土地出让上有特殊政策。其中“分期出让土地”，是避免项目被否决的常见方式。涉及到林场或荒地时，企业还可采取租用方式进行开发运用，旅游综合开发的土地成本非常低。
经济观察报暂时未有直接证据显示陈卓林被监视居住、黄奉潮失联与土地问题有关。但一名熟悉云南地产圈人士表示，这些“常见方式”并不是没有争议的，因为存在着制度空白，国土部门有时也不知道怎么定性，开发商仍有风险。
该熟悉云南地产圈人士还透露，即使是央企国企想在云南拿地，都要跟云南当地国企搞好关系，后者“负责通关政府，有钱一起赚”。“但雅居乐在云南单打独斗，还拿到这么大面积的土地，让我们相当不解。”该人士分析。
此外，今年5月，国家发改委和国土资源部联合通报，称该项目的高球场地占地792.8亩，其中耕地585.6亩。两部委将其作为全国高尔夫球场清理整治工作中的典型案例，要求雅居乐地产进行整改。“他们(雅居乐)在腾冲不仅开发了独栋别墅，同时还建了高尔夫球场。这些明显违规的项目，也已经超出了云南省层面的审批权限。”上述熟悉云南地产圈人士说。
然而，腾冲并没有如期待般一炮打响。在9月的中期业绩会上，陈卓林没有正面回答经济观察报关于云南销售业绩的问题，仅称预计今年贡献不大。16日雅居乐公告中透露的信息是，项目公司累积的确认销售金额及预售金额总额分别为1.86亿元及6.8亿元。
目前，雅居乐委派执行董事兼集团副总裁兼华南区域总裁梁正坚，暂替黄奉潮负责海南及云南的开发事宜。
急解短债危机
陈卓林被监视居住的消息出来后，13日复牌的雅居乐，股价一度重挫三成，反映资本市场对雅居乐表现缺乏信心。债券市场亦如是。雅居乐一笔2017年2月28日到期的债券，在复牌前5天价格下跌约10%；另外一笔2019年2月18日到期的债券，价格则在同期跌去约20%。
穆迪及标普随即给予其信贷评级负面展望，提示其再融资的风险很高。因雅居乐同时取消了首次供股计划，雅居乐的资金问题就颇值得担忧。
最受人关注的是一笔4.75亿美元的定期贷款。今年4月14日，雅居乐与渣打银行[微博](香港)有限公司、恒生银行有限公司、香港上海汇丰银行有限公司订立信贷协议，获授予4.75亿美元定期贷款信贷，为期8个月。
该笔信贷协议规定若干产生违约的情况，其中包括：控股股东陈卓林、陈卓贤、陆倩芳、陈卓雄、陈卓喜及陈卓南，不再共同直接或间接拥有超过50%雅居乐全部已发行普通股本；或/及控股股东不再或停止享有行使对雅居乐的管理控制权。
根据协议，倘发生违约事件，银行可宣布全部或部分该贷款须予偿还；或是宣布全部或部分该贷款，连同应计利息，以及根据财务文件项下所有应计及倘欠的其他款项实时到期及须予偿还等。
雅居乐召开投资者电话会议平息市场疑虑。其财务总监张森称，大股东陈卓林家族已准备好2亿美元现金，将于日内注入公司。他指现时在市场融资成本太高，余下约2.75亿美元过渡贷款安排会倾向与债权银行商讨延期还款。
但是，若不能与银行达成展期协议，该笔贷款就会于今年12月到期。而雅居乐在首个供股计划取消6天后即开始第二次供股，似反映展期遇阻。对此问题，雅居乐方面没有回应，公告仅表示仍“正与银行商讨延长贷款期限”。
一名不愿具名的香港分析师表示，市场信心不足的时候，供股压力会加大，银行也更加犹豫，这相当于多重夹击。
不过，雅居乐已安排更多措施提振市场信心。本次供股不再由上次汇丰、渣打与巴黎银行担任供股包销商，而由大股东陈氏家族信托的受托人一力承担。且包销商已同意认购或促使认购所有不获承购的包销股份。上述分析师称，该举措起码可保证供股能完成。
除了美元贷款，还有其他。根据财报，截至今年6月底，雅居乐拥有一年内到期债务约147亿元，而同期，雅居乐现金约为76亿，限制性现金63亿。
雅居乐财务总监张森在投资者会议上还表示，雅居乐集团目前有上海、海南等地投资物业200亿元，可在需要时出售，但目前未有此急迫需要。
经济观察报从两名独立的知情人士处了解到，雅居乐对项目资金抓得很紧。虽然公司在简化体制流程上下了不少功夫，但金额在数十万级别的费用仍需要由集团审批，区域公司没有这个权力。
雅居乐前九个月累计销售286亿元，达全年目标的60%。巴克莱10月13日发表报告指出，相信雅居乐难以达成全年目标，并会对其负债构成压力，又认为雅居乐会加大折扣促销，令其毛利进一步受压。
雅居乐方面回复经济观察报称，目前公司并未调整价格，“于第四季度将主力推新货及采取不同措施刺激销售，预期第四季度销售将有明显提升”。
元老重返一线
雅居乐今年3月实施改革。从2005年上市至今年3月，担任公司执行董事、董事会副主席及联席总裁的陈卓贤(陈卓林兄弟)和陆倩芳改任非执董，而包括黄奉潮在内的多名职业经理人担纲执董。
在9月的半年业绩发布会上，陈卓林对完成全年销售目标充满信心，并非常认可公司的改革，“集团目前销售已达240亿元，而且毛利率保持在35%，从这方面看，公司和董事会的改革是很有效的。”陈卓林说。
然而，公司正在提速之际，高管陈卓林、黄奉潮却被抽离岗位。陈卓贤及陆倩芳只得重回管理层，再任执行董事，并为董事会署理联席主席以及公司署理联席总裁。
雅居乐方面强调工作运作一切如常，指陈卓贤和陆倩芳非常熟悉公司业务。一名接近雅居乐的资深投资机构人士对经济观察报透露，前联席总裁陈卓贤很有亲和力、号召力，公司与政府之间的关系方面一直是他出面。
今年47岁的陈卓贤，主要负责公司整体策略的执行，以及统筹公司位于华东、西南、华中、东北、华北、云南及海南项目的整体运作。此次纪检部门对雅居乐的调查就发生在云南，但陈卓贤暂时相安无事。
现年53岁的陆倩芳，主要负责公司的策划、营销、销售、财务、行政及人力资源管理等，并兼管公司华南区域项目的整体运作。
经济观察报了解到，有雅居乐旗下项目公司连夜召开紧急会议，商讨销售策略问题。广东地产业内资深人士表示：“还要看事件怎样发酵，但我预计在比较长一段时间内，雅居乐都要以加紧销售和偿还债务为重，很难扩张了。”
进入【新浪财经股吧】讨论
