龙飞

　　截至2013年1月9日，万科A、B两股停牌依旧，筹划B转H的传言不断。在业内人士看来，万科将会参照中集集团介绍上市的模式，快速搭建好H股的上市平台。但对此猜想，万科董秘谭华杰表示“一切以公告为准，不予置评”。

　　虽然2012年万科成为全球首家年销售突破200亿美元的房企，但追赶者的脚步如影随行——保利、绿城都已跨入千亿俱乐部，中海、恒大等也只差“临门一脚”。而万科超过10%的融资成本已成为企业发展的一大掣肘，眼看着中海用不到3%的代价从境外资本市场融入大批资金，2012年万科已经开始在构建境外融资平台上发力，新年伊始的“B转H”，或正是万科期待已久的一个好机会。

　　巨头亦步亦趋之争

　　这些年万科一直活得谨小慎微，每每政策变动总是率先调整销售、开工。乐观者认为这是万科市场嗅觉强烈、决策层反应迅速的表现；悲观者则认为，万科长期方向未明，又或者“底气不足”。

　　反观其竞争对手则率性得多，近年来保利的开工率一直高于万科。数据显示，保利2010年全年新开工面积约为900万平方米，2011年全年新开工面积达1503万平方米；反观万科同期的实际开工量分别为875万平方米及1380万平方米。与此同时，2012年上半年万科开工面积缩减至468万平方米，保利则达到718万平方米。

　　开工量的减少使万科的财务结构更健康，但也导致竞争对手在销售量上亦步亦趋。国泰君安的研究显示，2013年万科的可售货量达到2400亿元，其中存量750亿元，新推1650亿元；而保利虽然低于预期，但其新推货量也达到1500亿元，存量300亿元。

　　而对比保利与万科2008~2011年的销售数据，保利3年内增长了2.57倍，万科则为1.54倍。在营业收入及净利润方面，保利地产[微博]的增幅为2.03倍和1.92倍，而万科则为0.75倍和1.39倍。这意味着，过去3年保利地产的增速一直高于万科。

　　同时，2012年保利全年销售金额约为1017亿元，同比上升了38.91%，虽然万科2012年全面签约金额1412亿元，同比上升16.2%，但增幅还不到保利的一半。

　　另一方面，万科的毛利率一直为投资人所担心，2012年12月万科的销售均价超过1.2万元/平方米，为2012年以来的最高，但全年销售均价还是同比回落了3.56%。而保利全年的销售均价为1.129万元/平方米，同比小幅上涨0.2%。虽然中海的开工面积不如万科、保利，但其去年高达1.54万元/平方米的销售均价则是两者无法比拟的。

　　虽然面对竞争者的咄咄逼人，万科显示着风轻云淡的姿态，但外松内紧。2012年12月万科新增的20个项目遍布全国，东到苏杭，西到成都，北到长春、沈阳。数据显示，2012年万科共新增了76个项目，合计权益规划建筑面积约为1446万平方米。

　　谭华杰强调，万科虽然拿地增加，但并没有放松投资标准，土地成本仍然控制在合理水平。同时相对于公司开发规模，这一拿地量也属于正常补货。

　　拿地、开工前提都是资金保证，但在业内人士看来，相对于竞争者，万科的融资渠道并没有优势。2012年11月15日，中海宣布发行10亿美元的担保票据，其中7亿美元10年期票据的票息为3.95%。相对于对手庞大而且低成本的融资渠道，万科近年的融资只能依赖于银行及信托产品。

　　2012年12月底，万科为南京、唐山、镇江三个项目向华润深国投信托有限公司申请信托借款11亿元人民币，借款期限为1.5年，年利率为6.75%。实际上这一借款利率已下降了不少，此前信托产品的利率通常都高于10%。

　　正因为这一考虑，万科不遗余力地向境外寻求融资渠道。2012年5月14日，万科宣布以10.79亿港元收购了南联地产73.91%的股份。12月31日，南联地产宣布更名为“万科置业(海外)有限公司”。

　　虽然万科顺利在香港借壳上市，但短期内万科难以通过这个壳资源获取融资。根据香港的相关规定，在成为香港上市公司拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中的任一指标高于壳公司的100%，都构成非常重大交易，要以IPO申请的标准来审批。换言之，万科短期内无法向万科海外注入资产，利用其发债或者增发的成本都非常高。

　　B转H的资本战略

　　12月26日，万科A、B两股同时停牌，表示正筹划重大事项。市场判断此次停牌正是为了B转H事宜。

　　据亚银投资(香港)首席分析师李大伟的介绍，理论上B转H有介绍上市、配售上市和公开发售三种途径。后两者可以为公司解决融资需求，但由于需要寻求投资者，加上地产行业属于国家控制融资的行业，都让这两种方式的申请旷日持久。

　　目前，最快捷保险的方法就是中集集团的介绍上市方式，这一方式只挂牌不融资，根据香港联交所的上市规则，申请上市的证券已在一家证券交易所上市，争取在另一家交易所上市时，可以通过这一方式。

　　市场盛传万科转板就是用此方法。但这一方法同样有诸多难点，首先是与万科海外置业同业竞争的问题，由于万科在香港已实际控制了一家上市公司，此次转H股就面临两大上市公司如何分工的问题。

　　据香港资本市场知情人士的复述，万科领导层表示，万科海外将用于发展境外房地产项目，而万科H股则更专注于内地地产项目。

　　其次，由于历史原因，尽管万科早已是销售超千亿元的企业，但万科B股的市值也不过130亿元左右，“在转板初期，公司可能面临交投量不足，或被大户操控的问题。”李大伟表示。

　　即便万科成功搭建H股平台，短期内能否融资也成问题。因为按照规定，H股上市公司的注册地仍在内地，这些公司想在境外发债融资，或者进行股票发行融资，都需要中国证监会、外管局的批准。由于房地产行业在国内仍然被严格监控，H股融资效果成疑。

　　香港资本市场对于这个全球房地产的龙头企业充满期待，瑞银的报告中表示，万科是其推荐的内房行业首选之一。除了企业本身的素质外，国际投行更看重中国房地产发展的前景。

　　尽管国内楼市已进入“下半场”，但2012年12月6日落幕的中央经济工作会议上，“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”作为单独一项任务列出。在国内各大经济学家以及政府财经智囊的口中，城镇化依然是未来十年中国经济的发动机。

　　正是在这一背景下，在一些国际投资者眼中，城镇化将是中国未来房地产行业发展的重要机遇。

　　李大伟预计未来十年，中国住宅新增需求可以达到近160亿平方米。“另一方面，中国房地产行业的集中度较低，万科、保利等千亿房企的市场占有率也不过2%~3%。因此早早就进入二三线城市的万科、恒大都有着巨大的发展潜力。这些内地房地产股都成为国际投资者青睐的对象。”李大伟表示。

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