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　　证券日报记者 关欣

　　随着房地产调控政策的出台，房地产逐渐陷入沉寂。

　　但11月以来，房地产圈热闹非凡，前有王石离婚并与小他30岁的女演员交往的花边新闻，后有英联董事长约赌任志强裸奔的消息。

　　而在此刻，持续一年之久的上海外滩8-1地块股权纠纷也进入人们的视野，11月29日首次开庭未宣判结果后，矛盾双方复星国际(0656.HK)与SOHO中国(0410.HK)开启了口水战。

　　在这场备受关注的案件背后，地产商的资金实力也可窥一斑。

　　复星与SOHO中国大打口水战

　　2010年2月，上海证大(0755.HK)以92.2亿元拿下上海外滩8-1地块，并刷新上海总价、单价双料地王纪录。2010年10月，为按规定在拿地8个月内缴清土地款，证大将项目50%股份转给浙江复星，10%转给绿城中国(3900.HK)。2011年12月29日，潘石屹[微博]宣布以40亿元现金从证大、绿城手中收购8-1地块50%股权。2011年12月30日，复星声明称自己作为大股东享有优先收购权，不承认此项交易。2012年5月31日，复星称已向上海第一中级人民法院提交起诉书要求判SOHO收购无效。

　　开庭前几天，2012年11月20日，潘石屹在网上爆料称，因证大和绿城两家都资金紧张才将股权出售，并且收购前曾与郭广昌讨论过此事，但复星索要5亿元合作费。

　　12月2日，复星董事长郭广昌则表示，复星和证大、绿城签订了“顶层协议”，这份“母协议”双方约定了必须经过对方书面同意，才能进行权利义务转让，而SOHO受让股权的行为没有得到复星的同意；而且就在SOHO中国签署协议前一天晚上，郭广昌致电潘石屹要求暂停签约，但潘石屹以绿城和证大资金链紧张为由拒绝。

　　12月2日，潘石屹再次表示，“不存在优先购买权和母协议，并称早在2011年3月份复星就开始与证大和绿城接洽收购股权，但长达9个月都未成交，而SOHO一个半月就成交了，根本原因是复星当时根本没钱，2011年底借债我可以收购1%，也可以收购10%。我们查阅了复星公开的财务报表发现，去年年底，借债538亿元，负债率高达116.6%。由此可见，复星的拖延和压价的根本原因是没钱。可是，这样做的结果会使证大和绿城因资金链断裂而陷入绝境，大量的员工将会失业。复星很霸道，一心想独占，一年来我几十次主动与郭广昌电话、短信联系，也多次通过中间人与他联系，他一直坚持要我们答应5亿元补偿才能见面谈合作。”郭广昌在媒体上说，我们两个公司的价值观不一样无法合作，如果我们付了5亿元，我们的价值观就一致了？就能合作了吗？今年7月末我找到郑永刚先生，请他做中间人调停，希望我们按照合同以50：50的比例开始合作。我对郑先生说：“复星索要的5亿元的补偿没有道理，但复星资金紧张，SOHO可以多给8-1的项目公司一些贷款，保证项目的建设。”之后我们与郭广昌见了几次面，他坚持要求我们转1%的股份给他们，使他们绝对控股，甚至让538亿元，负债率高达116.6%。

　　而SOHO中国的辩护律师在11月29日的庭审中也表示，复星提出的“优先认购权”不存在，因为“优先权”只针对“海之门”(外滩8-1地块项目公司)，此前由复星、证大、绿城及磐石分别持有50%、35%、10%和5%股权，但该案不涉及海之门。

　　对于潘石屹所说不存在“母协议”的说法，复星的一位人士也向媒体表示“令人吃惊”，因为母协议已经作为证据递交给法庭。“潘石屹说复星负债率116%令人颇感意外，潘总对专业财务问题应该咨询财务后再发言”。

　　此后，媒体再度援引当事方上海证大董事长戴志康[微博]的观点，对于复星未能收购上海证大及绿城国际所持该项目的50%股权，他认为是复星的判断失误，让SOHO中国抢得先机。

　　由于外滩地王股权纠纷案一审未宣判，业内预计两家近期频频对媒体放话，是为了创造有利的舆论环境。业内人士认为，复星和SOHO中国对外滩项目都投入了巨大成本，也是寄予厚望的一座“金矿”，双方既不会轻易退让，也绝不愿意纠纷影响到项目的未来发展。

　　有律师表示，商业诉讼中，打官司往往只是一种谈判手段，往往是边打官司边谈判，而且不排除最终和解的可能。

　　谁更缺钱？

　　而在这场备受关注的案件背后，地产商的资金状况也可窥一斑。除了SOHO中国，复星、证大、绿城似乎都显得比较缺钱。潘石屹认为，证大和绿城两家就是因为资金紧张才将股权转让的，而复星也因两家资金紧张而压价，但由于复星9个月都未成交，潘石屹认为是复星当时也没钱。

　　据公开资料，2011年底，复星总负债1057.07亿元，资产负债率76.86%，流动负债542.59亿元，银行贷款235.32亿元；截至2012年上半年，复星总资产1416.67亿元，总负债1090.96亿元，流动负债553.23亿元。

　　至于潘石屹所说“(复星)2011年底借债我可以收购1%，也可以收购10%。”我们查阅了复星公开的财务报表发现，去年年底，借债538亿元，负债率高达116.6%。由此可见，复星的拖延和压价的根本原因是没钱。可是，这样做的结果会使证大和绿城因资金链断裂而陷入绝境，大量的员工将会失业。复星很霸道一心想独占 一年来我几十次主动与郭广昌电话、短信联系，也多次通过中间人与他联系，他一直坚持要我们答应5亿元补偿才能见面谈合作。郭广昌在媒体上说，我们两个公司的价值观不一样无法合作，如果我们付了5亿元，我们的价值观就一致了？就能合作了吗？今年7月末我找到郑永刚先生，请他做中间人调停，希望我们按照合同以50:50的比例开始合作。我对郑先生说：“复星索要的5亿元的补偿没有道理，但复星资金紧张，SOHO可以多给8-1的项目公司一些贷款，保证项目的建设。”之后我们与郭广昌见了几次面，他坚持要求我们转1%的股份给他们，使他们绝对控股，甚至让538亿元，负债率高达116.6%”确实与公开数据有出入。

　　而证大2011年底总负债222.83亿元，资产负债率80.06%，流动负债193.72亿元，银行贷款75.46亿元；截至2012年上半年，证大总资产140.81亿元，总负债84.74亿元，流动负债55.25亿元。

　　截至2011年底，绿城总负债1160.37亿元，资产负债率高达90.67%，流动负债928.58亿元，银行贷款158.77亿元；截至2012年上半年，绿城总资产1266.15亿元，总负债1114.75亿元，流动负债963.38亿元。

　　从报表上看，两家资金也确实有些紧张，尤其是绿城。

　　反观SOHO中国，2011年底总负债379.57亿元，资产负债率63.60%，流动负债230.44亿元，银行贷款22.15亿元；截至2012年上半年，SOHO中国总资产617.35亿元，总负债399.75亿元，流动负债265.31亿元。

　　相比较而言，SOHO中国的资产负债率比上述几家公司要低，且有大量现金等流动资产，2011年底时现金及银行结存119.06亿元，因此也才有可能用大笔现金去收购项目。从这点来看，显然比复兴有优势。

　　而据wind资讯显示，沪深股市申万房地产开发分类中，142个公司2011年底平均资产负债率为61.12%，2012年三季度末，平均资产负债率为62.07%；港股中按照交易所地产行业分类，166个有数据公司剔除异常数据后，2011年底平均资产负债率为42.31%，2012上半年末平均资产负债率为43.36%。

　　这场房地产大佬间的较量未来走向如何？我们拭目以待。

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