潘石屹

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　　SOHO中国董事长潘石屹(微博)称，煤老板、钢铁老板都没钱了，“原来的整个销售基础发生了变化”。

　　8月22日，SOHO中国有限公司（SOHO中国，00410.HK）董事长潘石屹很忙：早上从北京坐飞机赶到上海，上午约见郭广昌；中午和上海公司的管理层聊转型；下午和国际五大代理行的高管碰面，切磋转型的看法。早报记者当天下午5时赶到位于世纪大道的SOHO世纪广场时，潘石屹刚刚结束与五大行的碰面。

　　在潘石屹眼中，SOHO世纪广场是SOHO中国在上海的第一个真正意义上的产品。指着样板间绿色森林图样的地毯和白色的榻榻米，潘石屹说，“东海广场我们买进去已经装修好了。这个项目里面我们重新动过。”

　　此前的8月16日，SOHO中国刚刚宣布告别散售模式，向大规模自持转型。

　　SOHO世纪广场同样面临转售为租。对此，潘石屹称，“（SOHO世纪广场）已经预租一半给上海期货交易所。”

　　这场外界看似突如其来的转型，据潘石屹说，已筹划了“半年”。

　　“股民看好原来的销售模式，转型了就是另外一个模式，最大的冲击就是抛股票，也有人做空。张欣在新加坡跟投资人接触，也得到认可。”潘石屹说这番话前后——8月16日至8月25日，SOHO中国股价跌逾10%。

　　一种比较普遍的市场观点认为，散售模式，并不是商业地产长远之道，自持模式更符合国际投资者的偏好。SOHO中国的上述股价表现，无疑是反常的。

　　四面楚歌

　　凭借业界称道的销售团队，散售一度是SOHO中国引以为豪的运作模式。

　　“（这个）商业模式确实不错，为公司创造了很多钱，负债率20%，150亿元现金，未来还有100亿元的销售回款。”潘石屹引用一连串数据，阐述散售所带来的高周转。

　　“但到今天，这个商业模式（已）是个落后的模式，我们四面楚歌。”潘石屹说。

　　首要的压力来自地方政府。“你到北京、上海拿地，出让条件里面就说这不许散售，要持有。全中国散售就我们一家，这个理念，政府不欢迎。”潘石屹说。

　　税费高，也令潘石屹颇为苦恼，他举例称，“赚了10块，要交给政府6块。”

　　“原来的整个销售基础（也）发生了变化。”潘石屹说，“煤老板、钢铁老板都没钱了，再不转型就有问题了。”

　　问题已在中报中有所体现。8月16日，在宣布告别散售模式的同时，SOHO中国公布了2012年中期业绩：上半年其实现营业收入12.22亿元，比去年上半年下降约54%；净利润为6.13亿元，比去年上半年下降约65%；毛利率约为48%。在外界眼中，这是一份业绩起伏过大的成绩单，难令投资人满意。

　　资金账本

　　对SOHO中国的这场转型，业内人士比较一致的看法是，选择在这个时机转型，必须要有资金支持。

　　SOHO中国称，现在手握150亿元的现金，以及未来100亿元的销售回款。

　　“2012年的利润是去年我们销售银河SOHO的钱，只要我们11月份把项目交付使用，销售收入和利润去年就可以算出来。去年定下（2012年）230亿元销售目标的时候，还没想着转型。明年的利润是今年销售望京SOHO的两幢楼，还有SOHO中山广场。望京的利润率很高。”潘石屹说。

　　“明年的盈利也差不多定了，到了后年租金会陆续上来。再就是负债在未来会提高一些。如果是提高的话，还可以拿出来五六十亿的资金。有好的市场机会不要错过。”潘石屹的算盘打得很好：其未来在北京和上海持有办公楼和商业物业150万平方米，预计3年后租金收入将成为主要盈利来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。

　　SOHO中国总裁阎岩说，“（由租转售的）交接期大概是两年。到销售额真的低的时候，租金又上来了。也并不是说未来一定全部持有，比如说有基金感兴趣收购整幢楼，有不错的溢价，可以卖。”

　　物业口碑

　　除了资金，要想完成转型，物业管理也至为关键。很长一段时间里，一直以散售著称的SOHO中国，其物业管理的“口碑”并不佳。

　　三年前，SOHO中国收购了香港地铁旗下的锦融物业公司，以求加强自身的物业管理能力。潘石屹说，“经过这些年时间，我们管的物业价格，比市场上的平均水平要高。下一步当持有这些物业之后，这个物业管理水平会提高。一旦持有，与其招标，还不如自己整，5年时间完成转型，我们的员工数量要翻几番。接下来，我们还将建立自己的工程管理队伍，建立自己的装修公司，建立园林绿化公司。我们现在比较弱的，应该是商业管理。”

　　此前的5月22日，SOHO中国宣布联手盈石资产管理有限公司，合资组建“盈石搜候（上海）有限公司”，双方各持50%股份。盈石搜候专门为SOHO中国的自持商业项目提供商业运营服务，从定位、招商到运营等后续阶段。

　　“150万平方米物业，2014年就要全部建好，这些物业建好以后，有没有出租能力？刚才把几大行的老板叫过来，光靠我们自己的力量不够。原来都是帮别人租，现在是帮自己租。”潘石屹说。

　　大手笔“瘦身”

　　“设计是我们的强项，但是管理是弱项。原来销售人员都是个人英雄主义。管理一定要提高，不是通过个人英雄主义，而是基于互联网平台，我们新招了个IT总监，按新的商业模式，重新设计，计划投资2000万元。”在潘石屹看来，管理要告别个人英雄主义。

　　潘石屹近期在不断削减销售团队：“瘦身的规模会比较大。把销售人员压缩，一部分转到租务部，另一部分对口基金。现在的房地产基金整幢楼的买卖，换个股权，所有的税都免了。现在的销售要和基金这样的大资本打交道，而不是煤老板。如果不能适应公司的发展，那没办法，公司不能迁就一部分人而把公司逼入死胡同。”

　　早报记者了解到，SOHO中国的员工有770人，其中包括销售人员300余人。此外，SOHO中国的物业管理公司有2200人，此外，长城公社饭店有200人。

　　潘石屹说，现在还没有想好是不是成立自己的基金。“我们有一个项目，上市公司投了一部分钱，可能还有一部分钱有缺口，就需要基金去投。我们募钱很容易，但是我们是上市公司，还是以上市公司为主。”

　　录入编辑：张珺