张晓玲 陈静 陶杏芳

　　郭炳江、郭炳联兄弟和许仕仁被捕，随之而来的，是新鸿基地产这家市值最大的香港地产商受到“官商勾连”的质疑。

　　从许仕仁出任港府政务司司长的2005年起至今的6年间，新鸿基地产业务发展迅速，不仅在香港本地超过了李嘉诚旗下的和记黄埔、信和置业、恒基兆业、九龙仓等老牌地产商，在内地的业务更是突飞猛进，土地储备从2005年底的107万平方米飙升至2011年底的853万平方米，其项目以豪宅居多。

　　而近期，新鸿基地产旗下上海滨江凯旋门开盘，这个均价达16万/平方米的项目，有望刷新上海豪宅最高纪录。而拿地6年才入市的该项目，被指“囤地”以获高溢价，已将新鸿基推上风口浪尖。

　　许仕仁和新鸿基的黄金6年

　　3月29日，廉署消息说，许仕仁案调查是循“是否有涉及官商勾结的方向进行”。

　　多年来，香港坊间有关许仕仁与新鸿基关系密切的议论一直不断。许仕仁在2005年出任政务司司长前，曾成立顾问公司，担任过新鸿基地产的顾问。2008年，新地郭氏兄弟不和时，许仕仁被指是郭炳江、郭炳联两兄弟的“军师”，而他极力否认。

　　从时间上来看，许仕仁就任香港政务司司长，与新鸿基地产业务加速发展，两者的时点相吻合。

　　据广东省地产商会副会长黄朝辉回忆，早在1990年代，九龙仓、瑞安、和黄等港企就掀起了一波进军内地楼市的热潮，新鸿基也在此时投身其中。

　　但在2006年以前，新鸿基内地业务进展缓慢，当新世界中国在北京的崇文门地标新世界商场落成，李嘉诚旗下北京东方广场大放异彩之时，新鸿基在内地还默默无闻。

　　2005年6月30日，许仕仁就任香港政务司司长。当年年底，新鸿基对外表示，将把业务重点放在上海、北京等内地大城市的地产投资上，逐渐扩大在内地的业务。其时，新鸿基地产在内地拥有的土地储备总建筑面积仅为107万平方米，其中包括在上海浦东的两个商业和住宅项目，总建筑面积为56万平方米。

　　从2006年开始，新鸿基投资内地步伐明显加快，2006、2007、2010三个财年均有超过百万平方米新增面积，截至2011年底，新鸿基在内地拥有的土地储备已达853万平方米，其中广州地区约为200万平方米。

　　新地内地业务暂未受波及 “黄金6年”之谜

　　2007年7月1日，许仕仁出任香港特别行政区行政会议非官守成员。根据新鸿基地产年报，2007-2011财年，其在香港的土地储备分别为4350万平方尺、4300万平方尺、4190万平方尺、4420万平方尺、4420万平方尺，五年累计增长率为1.61%。而这四年间，香港其他大型地产商如信和置业等，在本港土地储备是负增长。

　　同期，新鸿基在内地的土地储备分别为4580万平方尺、5060万平方尺、5530万平方尺、8230万平方尺、8610万平方尺，五年累计增长率为87.99%。

　　以港币计算，2007-2010年，新鸿基每一财年营业收入均在300多亿，2011年突然翻倍飙升至625.53亿。相对应地，2011年，公司的销售费用激增至249800万，年增长率高达77.41%。

　　据新地有关负责人介绍，新地目前内地业务75%以上为豪宅及服务式公寓。今年其打算推出的项目除了滨江凯旋门，还有广州峻林一期、成都天曜一期，以及广州豪宅天銮二期。

　　现金流吃紧 豪宅销售定生死

　　3月30日，记者来到位于广州天河城与正佳广场之间的宏城广场施工现场，挖掘起吊机依然在运作。这是新鸿基与广州城投共同开发的项目；其位于广州火车东站东侧的林和村改项目也仍在进行，似乎未受到事件影响。

　　新鸿基位于花都狮岭的全新项目——御华园在售80-153平米的平层和跃式单位，毛坯均价7000-8000元/平米，而250平米的复式单位毛坯售价约12000元/平米，与开盘之时售价并无多大变动。新鸿基在花都的另一个高端项目——玖珑湖，报价跟之前一致。

　　广东中原代理有限公司总经理黄韬表示，该公司代理新鸿基地产的御华园楼盘3月16日开盘，属于中档楼盘，300套单位已售出近九成。目前还没有收到任何关于此次事件的指令和消息。

　　“这个项目没什么问题。”黄韬认为，新鸿基高层被查的影响并没有显现，毕竟新鸿基不是小卖场，这样的事情可能半年或一年市场才有能所反应。

　　黄韬认为，楼盘开售环节非常重要，一旦开售正常运作了，外界突发事件对其的影响就比较小了，对于上海滨江凯旋门这样刚刚推出的豪宅楼盘，可能会有轻微的影响。而对于未开盘的楼盘，相关负责人可能会延后、观望一段时间，总体上还是要看事态的进展。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为，事件对于上海滨江凯旋门的豪宅楼盘影响不大，郭氏兄弟被捕是香港的事情，只要涉及不到具体楼盘项目，就不会有太大的影响。但假如高层被查到有资金问题，企业资金被冻结，那各个项目的风险就会凸显。

　　来自香港资本市场和投行的信息称，如果销售不畅，新地资金链或受到挑战。其半年报显示，新地截至2011年底总借债为625亿港元，其中一年内到期的债务高达187亿港元。而新地手持现金和银行存款仅为92亿港元。

　　内地“囤地”模式遭质疑

　　在郭氏两兄弟被捕之前，新鸿基上海顶级豪宅滨江凯旋门就曾陷入一场“囤地”漩涡。

　　2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格竞得浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，成交楼面地价高达20178元/平方米。

　　6年后，这一项目命名为“滨江凯旋门”高调入市，售价高达16万元/平方米，如此高的溢价，以及拉长的开发周期，令市场质疑新鸿基“囤地”获利。

　　新鸿基上海公司当时对此解释说，是规划修改和上海世博会的影响使得滨江凯旋门未能如期开售。

　　“事实上，低吸高抛延缓开发，是香港地产商豪宅运作的模式，他们在这方面经验丰富。”曾在中国海外香港公司工作过的世联地产董事长陈劲松对本报记者表示，香港地产商运营模式与内地不同，一般都是住宅和投资物业并举，住宅以豪宅开发见长。

　　但在内地的土地制度下，港资地产商的豪宅开发模式往往涉嫌“囤地”，尤其是在2008年之后，国务院及国土资源部关于闲置土地的文件多次强调，土地出让后两年内不开发就无偿收回，港资地产商频频“踩线”。

　　李嘉诚旗下和记黄埔在开发北京朝阳区姚家园地块时，通过放慢开发，曲线囤地近6年。其间，土地升值已超5.6倍；而长江实业位于北京顺义区的别墅项目长实誉天下，更是在拿地十余年之后才推出市场。

　　从新鸿基近年来内地业务拓展模式来看，绝大部分以旧改、合作开发的方式进行。包括与富力、合景泰富共同开发的广州最贵豪宅天銮，广州林和村旧改、佛山禅城旧改项目等，其中佛山禅城旧城改造项目的总建筑面积超过280万平方米，是目前新鸿基地产在内地投资规模最大的单个项目。

　　此外，新鸿基地产还与其他开发商联合开发。其与华润置地合作的杭州万象城、无锡太湖国际社区，新鸿基地产均持有40%的股权；与九龙仓合作的广州玖珑湖、成都环球贸易广场，新鸿基地产分别持有60%、40%的股权。

　　“无论是‘囤地’，旧改，还是合作，都要与地方政府、国企、央企保持密切关系才能搞得定。”深圳一家大型房企投资部人士认为，港资地产商到内地投资往往具有优势，像新鸿基地产这样的大品牌更易获得青睐。在国内的土地招拍挂市场，与地方政府合作，联手央企，更有利于拿地。