核心提示：新鸿基地产主席郭炳江及其弟弟郭炳联因涉嫌贪污被香港廉政公署“请回廉署协助调查”。

　　3月29日中午，新鸿基地产主席郭炳江及其弟弟郭炳联因涉嫌贪污被香港廉政公署“请回廉署协助调查”。

　　作为香港地产五虎之一，新鸿基地产可与长江实业、恒基地产和新世界中国等大地产商分庭抗礼，在内地其发展速度虽较为保守，却以大手笔、走高端路线著称。新鸿基最新中报显示，集团于2011年12月在内地的土地储备达8530万平方英尺。

　　为支持公司业务发展，新鸿基近几年展开了动辄几十亿甚至上百亿的银团贷款融资，包括汇丰银行、中国银行等都是其信贷行之一。

　　由于内地房地产市场对高端物业调控力度较大，加上其他客观因素致使一些项目进展缓慢，给资金回笼造成一定压力，新鸿基部分贷款开始借新还旧。

　　两兄弟被调查一事同时引发银行的高度关注。一家股份行内部人士透露，该行在看到相关信息后，立刻进行了内部排查，不过其基本判断是，该公司运营比较稳健，风险不是很大。

　　另一家外资行高管则表示，目前，该事件对信贷有何影响还在观望状态。

　　地王的豪宅梦

　　“新鸿基在内地拿地比较保守，但一出手都是大手笔。”一家股份行人士称，早年新鸿基规定内地投资比重占集团资产不超10%，限制了其发展，不过这两年这一策略已有所调整，内地投资正在加速。

　　新鸿基最新中报显示，集团于2011年12月在内地的土地储备达8530万平方英尺，包括7780万平方英尺的发展中物业和750万平方英尺已落成投资物业。

　　以上海为例，新鸿基打算把其在香港的代表性地产项目在上海悉数复制。

　　2003年，新鸿基拿下陆家嘴美食城地块(即今天与金茂大厦、环球金融中心比邻的上海地标性建筑上海国金中心)，上海国金中心的总建筑面积约37万平方米，包括两幢双塔型的甲级写字楼、11万平方米的商场以及丽思卡尔顿酒店和高级服务式公寓等，是陆家嘴地区最大的商业综合体，投资额高达80亿元。

　　2005年6月新鸿基以31.85亿元的价格拿下张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东6万多平方米的潍坊新村地区顶级滨江地块，在当时创下了上海土地实施公开招、拍、挂出让方式之后的最高出让总价，楼板价达到了2万元／平方米左右。该项目现为上海陆家嘴滨江凯旋门豪宅，即复制新鸿基在香港的被称为全港最贵公寓的凯旋门。

　　今年3月23日，新鸿基滨江凯旋门的开盘引发市场高度关注。其入场单价在10万元左右，开盘均价为16万元，而个别顶层复式单位的单价超过20万元/平方米。

　　2006年4月，新鸿基再度出手，以36亿元的代价接手了上海浦西淮海路中心的著名地块——徐汇区淮海中路3号地块，即目前的上海环贸广场，总投资估计达到60亿元以上。

　　据媒体报道，光这三个项目新鸿基总投资额将达到250亿元。

　　2010年，新鸿基再次联手上海城开，联合另一家国有地产商拿下上海闵行的综合项目规划，该项目包括一个180万平方尺的区域商场，新鸿基集团持有该项目35%权益。

　　2011年6月，新鸿基发展(中国)有限公司董事邓维聪曾对媒体表示，今年起，包括上海国金中心写字楼、上海环贸广场一期写字楼、滨江凯旋门等在内的多个项目将完成交付以及出售。未来1-2年，仅在租金收入方面，新鸿基地产上海地区的年租金收入可达20亿元人民币，占整个集团租金收入的1/4左右。

　　“新鸿基项目选址都非常核心，因此当时的地价不低，然而过几年后看，地价成本反而是比较低的。”上述银行人士说。

　　银行信贷大量输血

　　然而，大笔投资使其现金流承压巨大，新鸿基需要很强的资金运筹能力，而银行信贷成为输血的重要来源。

　　财报显示，截至2011年底，新鸿基借款总额为625.76亿元，扣除现金及银行存款，净负债额533.56亿元。

　　新鸿基2011/12年度中期业绩报告显示，新鸿基一年之后及两年以内，即需在2013年偿还的借款为72.71亿港元，而两年后及五年之内的借款则高达263.78亿港元，五年后的借款为102.18亿港元，借款总额高达625.76亿港元。

　　这与新鸿基的扩张战略有关。截至2009年6月31日，新鸿基土地储备为5530万平方尺。时隔两年的2011年中，其土地储备已跃升为8610万平方尺，去年末略下降至8530万平方尺。

　　内地持续的地产调控政策使新鸿基项目销售不畅，资金回笼缓慢。以广州为例，剖解该公司近期项目布局，广州地位突出。

　　财报显示，2010年6月到2011年6月间，新鸿基在内地落成的项目共7个，所占楼面面积共560万平方尺，其中360万平方尺为作销售用途的住宅物业。

　　在这7个项目中，广州及珠三角所占面积比例较大。花都凯旋门、九龙湖第一期、中山奕翠明湖的楼面面积分别为109万平方尺、77.2万平方尺、13.9万平方尺，共计200.1平方尺，在内地占比高达36%。

　　截至2011年6月末，新鸿基内地土地储备组合(发展中物业)中，广州及珠三角占比高达63%，广州占21%，其他珠三角城市占比42%。

　　具体而言，广州的土地储备为16300万平方尺，其他珠三角城市为32900万平方尺。目前在广州的项目主要包括九龙湖项目、猎德项目、林和项目、狮岭项目。珠三角项目有中山奕翠园、东莞市石龙镇项目、佛山禅城项目等。

　　作为新鸿基在国内首个大型别墅项目，广州花都九龙湖虽然在2009年创下广州别墅销售成交面积和成交金额双料冠军，可是如今却难以再续辉煌，现金流面临危局。

　　记者从权威渠道获得的信息显示，九龙湖的开发主体，广州九龙湖房地产开发有限公司曾从银行贷款6.2亿元，保函429.72万元，承兑汇票0.89亿元。截至目前，其贷款余额为1.22亿元。此外，该公司尚有抵押担保金额4.04亿元，两项合计超过5亿元。

　　新鸿基在广州尚有广州富景、广州宏城广场、广州新天、广州汇信、广州佳俊等合营或全资房地产开发公司，分别向银行申请了数额不等的贷款。

　　权威信息显示，截至目前，新鸿基占33%权益的广州天銮开发主体广州富景贷款余额10.5亿元。宏城广场公司贷款余额5亿元，抵押担保合同金额本外币合计10亿元。广州新天贷款余额0.3亿元，保证担保金额0.45亿元。广州汇信目前没有贷款，曾发生贷款额为1.4亿元。广州佳俊由新鸿基全资拥有，目前贷款卡已暂停使用，贷款余额0.76亿元。

　　信贷资金借新还旧

　　据媒体报道，2008年1月新鸿基签署了一笔47亿元三年期贷款，参与这一贷款的银团包括中国银行(上海)、汇丰中国、中国工商银行 (上海)、三井住友银行(上海)、渣打银行(微博) (上海)、东亚银行 (上海)及瑞穗实业银行(中国)等。这笔贷款主要用于上海国金中心建设。

　　另一家外资行高管证实，汇丰中国确实为上海国金中心提供了较大金额贷款。

　　2009年，新鸿基开始筹措约30亿元人民币的三年期贷款，以支持上海淮海中路项目发展。

　　2010年3月，新鸿基又签订了一项181.2亿港元的银团循环贷款协议，贷款期限为5年，利息较香港银行同业拆借高出78个基点。筹得资金用于在香港和中国大陆业务发展的一般营运资金。

　　由于内地房地产市场对高端物业调控力度较大，加上动拆迁等因素，新鸿基一些项目进展缓慢，给资金回笼造成一定压力，使得新鸿基开始采取信贷借新还旧。

　　同年12月份，新鸿基地产开始推介约47亿元人民币的三年期定期贷款，所筹资金用于偿还上述2008年银团贷款，其贷款利率相当于央行同年期利率的90%。

　　2011年4月，新鸿基地产又对外公布，集团已经签订了一项为期五年的167.5亿港元银团贷款协议，主要用作日常运营。据媒体报道，可能这笔贷款部分用于上海的凯旋门项目。

　　新鸿基2010年-2011年中期业绩报告就曾如此表述，“集团大部分的借贷主要用作发展内地项目”。正因为此，内地项目的租售回款对集团显得格外重要。

　　上述银行人士分析，由于新鸿基自身资本实力较为雄厚，其银行信用较高，因此银行对其信贷较为支持。但由于单个项目均投资额巨大，往往采取银团贷款，有不少采取外币贷款，因为外币贷款利率较低从而降低融资成本。

　　“从目前来看，新鸿基项目地段比较好，运营稳健，整体负债率比较低。”上述股份行人士表示。

　　高端物业调控承压

　　然而，新鸿基面临更为严重的考验是，持续的调控给中高端产品比例高达75%以上的新鸿基，造成了巨大预售压力。

　　邓维聪称，新鸿基地产素来租售并举，在上海则侧重持有物业。目前新鸿基在内地的主要收租物业集中于上海，未来1-2年，上海地区的租金年收入可达20亿元人民币，集团每年的租金收入大约是90亿-100亿元港币。

　　然而，此前戴德梁行在对上海写字楼市场的研究报告中预期， 2011年上半年，预计还有超过60万平方米的新增供应集中入市，将导致上海甲级写字楼市场的空置率陡然增加。

　　滨江凯旋门与上海国金中心以及上海环贸广场一样，都是新鸿基“香港得意之作”在上海的复制。业内人士预测，滨江凯旋门一期，新鸿基地产销售将回笼资金75亿元人民币。

　　中房信(微博)集团在2012年1月份发布的一份报告称，新鸿基旗下预期售价超过15万元/平方米的滨江凯旋门和襄阳路地块的环贸广场迟迟没能上市，其中滨江凯旋门上市时间已经推迟两年。

　　不断延迟开盘的背后，是上海高端住宅市场的成交僵局。2011年，上海均价5万元以上新盘共成交2400套，比上一年下滑4.6%。

　　在广州，新鸿基的九龙湖项目于2011年2月就拿到了预售许可证，直到2011年5月新鸿基才向市场推出二期“悦沐”组团新品。然而，受到不断加码的房地产宏观调控政策影响，“悦沐”组团销售受到较大影响。

　　记者从广州市国土房管局阳光家缘网站查询到，截至目前，玖珑湖二期“悦沐”组团已售套数60套，尚有60套未售出，其均价26219元/平，按已售面积18674.29平方米计算，销售收入4.896亿元。由于市场形势不好，玖珑湖二期“悦沐”组团尚余多套房屋未取得预售许可证。

　　广州一银行人士对本报称，高端物业销售不畅势必影响新鸿基的现金回笼，其对银行的偿债能力也会受到关注。郭氏兄弟被抓事件将让各银行对新鸿基的后续贷款保持警惕，很可能有所收缩，新鸿基应提前谋划应对之策。

　　(本报记者陈植对本文亦有贡献)