陈莹莹

　　深谙资本运作之道的李嘉诚或再度成为“第一个吃螃蟹”的人。

　　据道琼斯通讯社报道，与李嘉诚的长江实业(集团)有限公司(下称“长实”，00001.HK)联属，并在新加坡上市的房地产基金管理公司 ARA Asset Management Ltd。(下称ARA)正研究今年将部分亚洲资产，人民币计价在新加坡IPO。若此计划完成，将成为新加坡首例以人民币计价IPO。

　　“我们确实计划将旗下一只基金在新加坡以人民币计价房地产投资信托基金(REITs)形式上市，但最终方案仍未确定。”ARA发言人向本报证实了这一传言。但对于项目具体情况，ARA与长实均表示不予置评。

　　“早前，总部长实曾协助并参与ARA旗下信托基金在新交所进行人民币REITs上市项目。但目前，总部已停止向ARA提供协助。”一位接近长实的消息人士告诉记者，基金上市只是它们的方案之一，股东仍未就该方案进行表决。

　　并购布局第一步？

　　ARA发言人透露，目前，集团正寻求将一只名为Dragon Fund II(下称ADF II) 的基金以人民币计价REITs形式上市。该基金与去年在香港上市的首只离岸人民币计价的房产信托基金——汇贤产业信托(87001.HK)同为ARA旗下的子基金。

　　ARA近期发布的年报显示，其经营业务包括：房地产信托基金、私人房地产基金、物业管理服务及企业金融咨询服务等。其中，房地产信托基金包括：在香港和新加坡上市的置富产业信托基金、新加坡上市的Suntec Real Estate Investment Trust和Cache Logistics Trust、在香港上市的泓富产业信托和汇贤产业信托，以及在马来西亚上市的AmFIRST REITs。以上信托基金投资组合涉及零售、物业、工业和物流等多个行业。

　　ADF II是集团第二只投资于亚洲新兴市场的私人房地产基金，其主要投资范围是新加坡、中国香港、中国内地及马来西亚。

　　长实公关部门人士告诉记者，该基金的主要投资者是欧美退休基金，5年期的投资合约即将在两年后到期，公司需要将该基金持有资产套现。目前，正在考虑的方案包括：继续滚存、以现金分账，及将资产上市后以股票分账。

　　然而，从ARA及其旗下一些REITs的业绩报告中不难发现，长实不断让旗下出租物业以离岸人民币REITs形式上市，实为其扩大地产投资网络，向潜力无穷的中国内地市场进军的重要步骤。

　　ARA业绩报告称，截至2012年底，集团希望向ADF II补充4亿美元的资金，而该基金目前的资产规模约为11亿美元。对于ARA所有的REITs，2012年，集团希望将重心放在资产增值及并购上，而其对中国内地垂涎已久。目前，ARA在亚洲11个城市拥有投资项目，其中中国内地分别为北京、天津、大连、南京及广州5大城市。

　　ARA旗下唯一一只以人民币计价的REITs——汇贤产业信托的业绩数据显示，2011年，汇贤信托在北京东方广场的写字楼新续租面积逾7万平方米，续租时租金涨幅约为37.7%，而商场部分续租商户租金涨幅则为21.7%。2012年，该写字楼有四成的租约到期，楼面约12万平方米，预计租金升幅更大。

　　中信证券国际分析师郑启充告诉记者，由于汇贤信托手持8.83亿元现金，并拥有0.6%的总资产负债率，该基金很可能在2012年在北京或其他内地城市积极并购，以增加其资产净值。

　　“选择人民币计价IPO能为ADF II投资中国内地市场提供便利。”威格斯资产评估顾问有限公司执行董事张宏业告诉记者，在所有商用物业的新兴市场中，中国内地商用物业的租金升值速度最快。因此，中国内地无疑成为众多REITs希望投资的市场。

　　新港之争

　　选择人民币IPO的同时，ADF II亦舍弃了全球最大离岸人民币市场——香港，继而转投新加坡。

　　“选择新加坡是因为新交所主动联系。”ARA资产管理主席赵国雄坦言，新交所和新加坡金融管理局(MAS)鼓励公司到当地上市，及推广新产品都表现得主动积极，经常询问该公司以至长和系公司对发行新产品有没有兴趣。

　　香港金管局数据显示，截至今年1月，香港离岸人民币资金池总额高达5760亿元，较2010年7月上升了整整5倍。同时，业内人士预计，新加坡离岸人民币资金池总额仅400至500亿元。

　　面对总额庞大的香港离岸人民币资金池，香港REITs的表现似乎却比不上新加坡REITs的发展水平。

　　汇贤信托基金从去年4月在港交所挂牌至今，股价已较发行价下跌约20.4%，同期，恒生指数的跌幅仅为12%。

　　“REITs无法吸引香港投资者。”张宏业指出，香港当局对上市REITs的监管较新加坡更严格。香港金融管理办法规定，香港REITs只能购买收租物业，而不能购买开发性物业。这大大制约了REITs的收益水平。而新加坡对REITs物业购买的监管及境外物业的购买监管更加宽松。

　　2011年，新加坡交易所共有76亿美元的IPO项目，其中69亿美元是通过商业信托和信托投资基金的发行获得。2006年至今，在香港上市的REITs仅5只，平均每年不到一只REITs在香港上市。

　　张宏业认为，由于香港投资者喜好风险，倾向于选择升值潜力及回报有限，但回报稳定物业的REITs股价波动不大，年度化分派收益率最多为6%，无法吸引这些投资者。聚集众多退休基金的新加坡REITs市场更能吸引投资者。