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　　《投资者报》记者 张东红

　　绿城(03900.HK)有多难？作为一家大型房地产企业，一方面要面对限购等调控政策的挤压，另一方面又要想办法解决自己87.7%的资产负债率。

　　但是，单靠降价甩楼显然已经难以救回一只脚已站在“悬崖边”上的绿城，唯有通过出售项目资产，才能让其度过危机。而这也让绿城在外界眼中，成为一个“拒不降价”的典范，但实际上，绿城不降价也是为其资产总价值做考虑，只希望在出售产权时抬高价格。

　　看似降价实难降

　　“如果你是问绿城的房子有没有降价，我可以告诉你，绿城一直都没有降价。”3月14日，记者以投资者身份咨询绿城投资者关系部，该人士如是说。

　　此后，记者又咨询了包括杭州桃花源、上海玫瑰园等多个绿城中国的项目楼盘，售楼人员均表示，绿城的房子一直就没有打折。

　　一位熟知杭州房地产的人士认为，自绿城出售部分产权后，资金链已经得到一定程度的缓解，再加上今年以来，政策有所回暖，绿城的资金链情况肯定会比去年好。同时，绿城属于高端楼盘，而降价牵涉到的因素会比较多，所以绿城显然不会像其他地产商一样大规模降价。

　　绿城中国3月9日发布的简讯显示，2012年2月，绿城集团杭州桃花源南区分期推出销售，总推盘面积约3359平方米，销售均价为每平方米33984元。

　　公开资料显示，该项目分为中式园景和法式园景的别墅两种。其中法式的面积在400~500平方米以上，售价在2000万元以上，中式的面积在700平方米以上，售价则超过4000万元。以此估测，该楼盘的均价在每平方米5万元以上。而绿城公布的最新数据显示，该楼盘的实现售价要远低于规划价格。

　　不过，杭州桃花源售楼处人士表示，从前年推出以来，就没有出现过降价，只有升值。绿城中国投资者关系部人士向《投资者报》记者证实，简讯中所示的2月份推出销售的3359平方米的项目实际成交在去年上半年，在取得预售证之前就订掉。以此看来，该楼盘的价格没有降，而是出现了上升。

　　透明售房网显示，绿城在杭州的楼盘成交价格并没有下降趋势，相反不少楼盘还出现上升，虽然成交量不大。

　　以绿城云栖玫瑰园住宅为例，今年1月的成交均价为6.37万元/平方米，远高于去年10月5.81万元的均价。透明售房网的余先生也向《投资者报》记者表示，绿城的楼盘成交价格没有像其他开发商那样有向下的趋势，而成交量也已经好久没有出现在前列。

　　浙江大学房地产研究中心周老师认为，绿城房地产的价格定位高端，受限购的影响远大于价格。对于高端客户，如果总价下降5万元、10万元对销售的影响并不大。因此绿城不愿意降价。

　　上述杭州房地产人士也向《投资者报》记者表示，对绿城来说，降价太多老业主或许会闹事。另外，还牵涉到地方利益，如果价格下降，会影响到土地的拍卖价格，这个地方政府也不同意。绿城的有些项目还是当地的地标性建筑，价格也不敢随意降。

　　“不过，最主要的原因，还是绿城想多挣钱，现在资金链也没有那么紧张了，否则绿城还是要降价。”杭州另一家房地产公司的人士如是说。

　　资金链已有所缓解

　　“从资产负债表看，绿城的资产负债率居高不下，资金紧张，不过，在绿城出售部分权益后，资金已经得到一定补充。”浙江大学房地产研究中心周老师说。

　　2011年12月29日，为解决资金难题，绿城向SOHO中国(00410.HK)出售上海外滩地王股权，作价10.4亿元。仅仅7天后，2012年1月5日晚间，绿城中国在其官方微博上又连接挂出了四个股权转让公告，分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权，以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让，前后共获流动资金超过13亿元。

　　绿城中国董秘冯征表示，转让上述5个项目获得资金近40亿元。如湖滨置业项目，孙宏斌(微博)(融创中国董事长)除了支付51%的注册资本外，还得根据股权比例投入相应的开发资金。

　　之后，传出绿城目前正与潜在买家洽谈，将再出售4个项目，希望再套现60亿元。拟出售的四个项目分别是上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场，以及北京奥克伍德雅居。

　　不过，记者采访获悉，这四个项目并没有转让完成，青岛审计局商业项目已经宣布开始建设，温州鹿城广场也将在2013年开盘，这两个项目都将是当地的地标性建筑。

　　招商证券(微博)段斐钦撰写的报告认为，目前资本市场对于绿城破产的担忧，可能性并不大。除了公司已经获得流动资金外，杭州乃至浙江省的政府将绿城作为地方的优质企业，已展开针对公司的纡困计划；杭州房地产信贷政策有所放松，对房地产市场有正面预期效应。

　　绿城不降房价“傍”国企

　　“绿城从去年开始已经在调整。”前述杭州房地产人士说，比如从大户型为主调整为小户型。但是存量还是比较难处理。

　　绿城很多楼盘的去化率不高，存量很大。以去年6月10日开盘的绿城·兰园为例，透明售房网显示，该楼盘开盘多半年以来，总共208套房子，已售套数仅为66套。

　　复旦(微博)大学地产运营研究所所长蔡为民对此表示，绿城认为自己是高品质就一定是高价位，不可以降价，而现在的做法是维持高价位，宁可把折扣给中介，给中介一些费用，也不愿意给客户。

　　绿城到底有什么算盘？不降价的背后显露出的则是其与地方国企的紧密关系。2010年年报显示，绿城中国披露的38个联营公司中，有25家位于浙江省内，占已公布的联营开发房企总数的76%，而其中最大的秘密在于，上述合作联营方几乎清一色为国资公司。

　　前述杭州房地产人士表示，绿城很多项目在当地都是地标性建筑，与国企联合有利于项目推进。而目前的情况看来，绿城的困难已经比去年底有所减缓。

　　数据显示，绿城中国的资产负债率高于同行，2011年年中，其资产负债率为87.7%。而万科A(000002.SZ)在2011年年中的资产负债率为77.85%，到了去年年末，在降价的策略下，万科的资产负债率进一步下降，已经降至77.1%。

　　在蔡为民看来，绿城不愿意降价还有一层意思是，在出售资产上可以保持高价，以利于资产被收购时比较有利的谈判。在他看来，在目前房地产调控的背景下，受限购比较明显的绿城的经营前景悲观。■