跳转到正文内容

绿城地产不降房价傍国企 分析指破产可能性不大

http://www.sina.com.cn  2012年03月18日 23:33  投资者报

  《投资者报》记者 张东红

  绿城(03900.HK)有多难?作为一家大型房地产企业,一方面要面对限购等调控政策的挤压,另一方面又要想办法解决自己87.7%的资产负债率。

  但是,单靠降价甩楼显然已经难以救回一只脚已站在“悬崖边”上的绿城,唯有通过出售项目资产,才能让其度过危机。而这也让绿城在外界眼中,成为一个“拒不降价”的典范,但实际上,绿城不降价也是为其资产总价值做考虑,只希望在出售产权时抬高价格。

  看似降价实难降

  “如果你是问绿城的房子有没有降价,我可以告诉你,绿城一直都没有降价。”3月14日,记者以投资者身份咨询绿城投资者关系部,该人士如是说。

  此后,记者又咨询了包括杭州桃花源、上海玫瑰园等多个绿城中国的项目楼盘,售楼人员均表示,绿城的房子一直就没有打折。

  一位熟知杭州房地产的人士认为,自绿城出售部分产权后,资金链已经得到一定程度的缓解,再加上今年以来,政策有所回暖,绿城的资金链情况肯定会比去年好。同时,绿城属于高端楼盘,而降价牵涉到的因素会比较多,所以绿城显然不会像其他地产商一样大规模降价。

  绿城中国3月9日发布的简讯显示,2012年2月,绿城集团杭州桃花源南区分期推出销售,总推盘面积约3359平方米,销售均价为每平方米33984元。

  公开资料显示,该项目分为中式园景和法式园景的别墅两种。其中法式的面积在400~500平方米以上,售价在2000万元以上,中式的面积在700平方米以上,售价则超过4000万元。以此估测,该楼盘的均价在每平方米5万元以上。而绿城公布的最新数据显示,该楼盘的实现售价要远低于规划价格。

  不过,杭州桃花源售楼处人士表示,从前年推出以来,就没有出现过降价,只有升值。绿城中国投资者关系部人士向《投资者报》记者证实,简讯中所示的2月份推出销售的3359平方米的项目实际成交在去年上半年,在取得预售证之前就订掉。以此看来,该楼盘的价格没有降,而是出现了上升。

  透明售房网显示,绿城在杭州的楼盘成交价格并没有下降趋势,相反不少楼盘还出现上升,虽然成交量不大。

  以绿城云栖玫瑰园住宅为例,今年1月的成交均价为6.37万元/平方米,远高于去年10月5.81万元的均价。透明售房网的余先生也向《投资者报》记者表示,绿城的楼盘成交价格没有像其他开发商那样有向下的趋势,而成交量也已经好久没有出现在前列。

  浙江大学房地产研究中心周老师认为,绿城房地产的价格定位高端,受限购的影响远大于价格。对于高端客户,如果总价下降5万元、10万元对销售的影响并不大。因此绿城不愿意降价。

  上述杭州房地产人士也向《投资者报》记者表示,对绿城来说,降价太多老业主或许会闹事。另外,还牵涉到地方利益,如果价格下降,会影响到土地的拍卖价格,这个地方政府也不同意。绿城的有些项目还是当地的地标性建筑,价格也不敢随意降。

  “不过,最主要的原因,还是绿城想多挣钱,现在资金链也没有那么紧张了,否则绿城还是要降价。”杭州另一家房地产公司的人士如是说。

  资金链已有所缓解

  “从资产负债表看,绿城的资产负债率居高不下,资金紧张,不过,在绿城出售部分权益后,资金已经得到一定补充。”浙江大学房地产研究中心周老师说。

  2011年12月29日,为解决资金难题,绿城向SOHO中国(00410.HK)出售上海外滩地王股权,作价10.4亿元。仅仅7天后,2012年1月5日晚间,绿城中国在其官方微博上又连接挂出了四个股权转让公告,分别将湖滨置业51%股本、绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权,以5100万元、7000万元、12500万元和4900万元进行了转让,前后共获流动资金超过13亿元。

  绿城中国董秘冯征表示,转让上述5个项目获得资金近40亿元。如湖滨置业项目,孙宏斌(微博)(融创中国董事长)除了支付51%的注册资本外,还得根据股权比例投入相应的开发资金。

  之后,传出绿城目前正与潜在买家洽谈,将再出售4个项目,希望再套现60亿元。拟出售的四个项目分别是上海天山路写字楼项目、青岛审计局商业项目、温州鹿城广场,以及北京奥克伍德雅居。

  不过,记者采访获悉,这四个项目并没有转让完成,青岛审计局商业项目已经宣布开始建设,温州鹿城广场也将在2013年开盘,这两个项目都将是当地的地标性建筑。

  招商证券(微博)段斐钦撰写的报告认为,目前资本市场对于绿城破产的担忧,可能性并不大。除了公司已经获得流动资金外,杭州乃至浙江省的政府将绿城作为地方的优质企业,已展开针对公司的纡困计划;杭州房地产信贷政策有所放松,对房地产市场有正面预期效应。

  绿城不降房价“傍”国企

  “绿城从去年开始已经在调整。”前述杭州房地产人士说,比如从大户型为主调整为小户型。但是存量还是比较难处理。

  绿城很多楼盘的去化率不高,存量很大。以去年6月10日开盘的绿城·兰园为例,透明售房网显示,该楼盘开盘多半年以来,总共208套房子,已售套数仅为66套。

  复旦(微博)大学地产运营研究所所长蔡为民对此表示,绿城认为自己是高品质就一定是高价位,不可以降价,而现在的做法是维持高价位,宁可把折扣给中介,给中介一些费用,也不愿意给客户。

  绿城到底有什么算盘?不降价的背后显露出的则是其与地方国企的紧密关系。2010年年报显示,绿城中国披露的38个联营公司中,有25家位于浙江省内,占已公布的联营开发房企总数的76%,而其中最大的秘密在于,上述合作联营方几乎清一色为国资公司。

  前述杭州房地产人士表示,绿城很多项目在当地都是地标性建筑,与国企联合有利于项目推进。而目前的情况看来,绿城的困难已经比去年底有所减缓。

  数据显示,绿城中国的资产负债率高于同行,2011年年中,其资产负债率为87.7%。而万科A(000002.SZ)在2011年年中的资产负债率为77.85%,到了去年年末,在降价的策略下,万科的资产负债率进一步下降,已经降至77.1%。

  在蔡为民看来,绿城不愿意降价还有一层意思是,在出售资产上可以保持高价,以利于资产被收购时比较有利的谈判。在他看来,在目前房地产调控的背景下,受限购比较明显的绿城的经营前景悲观。■

分享到: 欢迎发表评论  我要评论
【 进入股吧 】 【 手机看新闻 】 【 新浪财经吧 】

新浪简介About Sina广告服务联系我们招聘信息网站律师SINA English会员注册产品答疑┊Copyright © 1996-2012 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有