查看最新行情

　　李巍

　　现金为王！这条曾经被地产大佬们提及的过冬策略，在这个春天里受到开发商前所未有的重视。

　　近期，随着越来越多房地产企业披露2011年业绩报告，掩盖它们资金现状的“遮羞布”也被拉开，过去的若干传闻也得到部分证实。现金流安全，这个在企业扩张过程中常常被忽视的命题，将在2012年成为债台高筑的开发商们集体面临的大考。

　　2月29日，刚刚发布上一年业绩报告仅一天的碧桂园(02007.HK)迅速公布了其股份增发计划，打算融资21.4亿港元以降低负债比率。紧随其后披露年报的合景泰富(01813.HK)、越秀地产(00123.HK)也都透露了择机再融资的信号。

　　种种迹象显示，鉴于大部分企业居高不下的负债水平以及难言轻松的房地产市场，透过资本市场输血以及促进存货周转，将成为许多开发商缓和资金压力的两大必然选择。

　　求助资本市场

　　负债率已经不低的开发商，恐怕不会再通过债券市场去扩大杠杠比例，因此，素来对股权稀释格外在意的碧桂园，最终也选择了以配股形式进行再融资。

　　该集团在3月1日发布公告称，于前一日与大股东必胜公司以及代理行高盛和摩根大通签订协议配股增发。该等股份数量相当于碧桂园现已发行股本的约4.06%及扩大后股本的约3.90%。

　　配股当中约四分之一的股份是美林售出的旧股，相当于美林于2008年时与碧桂园进行股份掉期的数量，余下四分之三为新股。配股完成后，杨惠妍所持碧桂园股份将由原来的59.83%下降为扩大后股本的57.5%。

　　碧桂园此番配股价为3.23港元，仅较上一交易日收市价每股3.51港元折让约7.98%，较签约前最后五个交易日收市价的平均值3.57港元折让约9.42%。扣除成本费用后，碧桂园此番增发预计融资21.4亿港元，将用作资本开支及一般企业用途。

　　对于刚刚发布年报后便急于配股融资的目的，碧桂园表示：这是公司降低负债比率、扩大资本金的良机。该公司截至2011年底的净负债比例为63.3%，是该公司在2008年以来的最高水平。数据显示，2008~2010年，碧桂园的净负债比率分别为40.7%、52.7%和48.4%。

　　碧桂园首席财务官伍旖琴在公司2月28日举行的年报业绩发布会上解释，公司负债率上升的主要原因在于去年新增了98亿元的土地开支，新购土地储备900万平方米。

　　不过，资本市场对此仿佛并不满意。3月1日上述公告披露当天，碧桂园股票以其配股价3.23港元开盘，较上一日跌幅超过7%。

　　值得提及的是，碧桂园是H股中今年第一家披露2011年业绩的内地地产股，其紧密推进的配股计划，也极有可能掀起一波地产股再融资潮。此前曾有消息显示，恒大(03333.HK)、世茂(00813.HK)、雅居乐(03383.HK)、合景泰富及龙湖地产(00960.HK)去年底的净负债比率预计介乎65%至86.9%，五家公司均可能以配股方式融资。

　　因此，券商普遍预测，债台高筑的内地地产公司将陆续在资本市场上展开“抽血”行为。花旗表示，对碧桂园的配股行动不感到意外，因内地房企普遍资金链紧绷，该行预测，华润置地(01109.HK)及龙湖皆有可能进行配股集资。里昂也估计，除了龙湖，世茂及恒大亦可能进行股本融资。

　　同样于2月28日公布业绩的合景泰富，其负债水平也由2010年底的48%上升至去年底的61.8%，且期末现金余额也从2010年底的58亿下降至去年底的44亿。

　　公司主席兼执董孔健岷表示，如果宏观调控有所放松导致市场回暖，那么负债水平可能会有效降低，但如果销售持续保持低迷状态，公司希望尽量确保现有60%左右的负债水平不再上升。合景泰富表示将扩大融资渠道，在境内和境外多途径解决融资问题。

　　而于3月1日披露业绩的越秀地产也透露，为了配合集团扩张策略，今年预计在资金运作方面的动作比较大，估计3月就会有所行动。

　　去存货以自救

　　尽管此刻大部分企业都存在股权融资冲动，但并非每家都愿意为此不计成本，他们将不得不做别的准备，因为现实确实并不乐观。

　　但债券融资也不见得那么容易。宏观数据显示，2011年全年，全国房地产开发投资61740亿元，同比增长27.9%。但商品房销售面积为109946万平方米，同比增长4.9%；销售金额为59119亿元，同比增长12.1%。后两者的增长幅度显然低于前者。

　　来自人民银行的数据也显示，房地产贷款增速总体回落，去年四季度末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，即同比下降38%。这意味着，国内房地产行业的主要资金来源——银行，已经不会为开发商的所有扩张行为埋单。

　　既然股权和债券两种外部融资行为都已经变得格外艰难，那么企业所能施展的只有通过加速销售以自救，而且，从企业目前的存货量和利润率情况看，开发商并非没有调价促销的空间。

　　以已经披露了业绩的碧桂园和合景泰富为例，这是两家风格迥然不同的开发商，但其报表所透露出的重要信息又极为相似。

　　首先是现金流方面，碧桂园去年实现净利润58亿，但其期末现金余额(不包含受限制现金)只从2010年底的50亿增加到77亿；合景泰富去年净利润为21.4亿，但其现金余额出现了负增长，从53亿下降到40亿。

　　其次在存货方面，碧桂园5480万平方米的土地储备中，有300万平方米已经完工但未销售，1530万平方米则处于取得施工许可阶段。而该集团去年以及今年的销售目标均为430亿，即使按照去年合同销售均价6289元/平方米计算，今年大约可消化物业面积也不足700万平方米，这意味着，碧桂园现有完工量已经相当于全年可售面积的近一半。

　　无独有偶，合景泰富的业绩报告也显示，其截至去年底的在建物业以及用于销售的竣工物业总量约210亿，几乎是去年115亿合同销售额的两倍。

　　数据透露的信息显示了实实在在的资金以及存货压力，为此，两家公司均表达了想方设法促进销售以及加速周转的诉求。可以预见，如果政策仍然不见松动，市场依旧保持冷清，那么无论走性价比路线的碧桂园还是豪宅代表的合景泰富，都将以更为激进的销售方法来增加现金回笼速度。

　　“现金为王，今年我们公司将更为重视资金方面的安全。”两家公司的高管均在其发布会上表达了类似的信息。