本报记者 肖素吟 发自广州

　　作为昔日的华南八大金刚之一，中国奥园地产集团股份有限公司(03883.HK，以下简称“奥园地产”)早已没有当年之勇：2002年底遭遇奥林匹克花园分家，2003年奥园欲借壳上市却深陷贷款担保黑洞的漩涡，至2007年赴港上市融资40亿元，直到2009年奥园地产辗转长安8号无果……

　　因为债务和纠纷不断，奥园地产发展缓慢。

　　长安8号拖垮奥园

　　剪不断，理还乱。

　　这是奥园地产首个入京项目长安8号的真实写照。

　　“去年并购的北京长安8号，将会对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。”奥园地产于2010年年报中的一语如今看来颇有几分警示。

　　时过近3年，这一位于北京朝阳区建国路86号的长安8号，几度停工停售，令奥园地产苦不堪言。奥园董事长郭梓文怎么也想不到，在收购之初，一度希望在未来3年之内长安8号能够为奥园地产带来超过130亿元的销售回款，如今竟是黄粱一梦。

　　长安8号最初的案名叫“耀辉国际城”，最早所有者为北京王府世纪发展有限公司(下称“王府世纪”)，由北京耀辉控股80%。2004年，天鸿宝业(即之后的首开股份)通过股权收购，持有耀辉国际城62%股权，王府世纪持有项目38%的股权。

　　时至2008年4月，首开股份以4.587亿元将持有62%的股份全部转让给了香港世纪协润，后者与王府世纪同属王志才，为此更名为“擎峰阁”。直到2009年7月，奥园接手长安8号，以3.7亿元收购世纪协润41.33%股份，获得该楼盘操盘权。

　　自此，随后楼盘案名由“擎峰阁”改为“长安8号”，除购得股份外，奥园还借给世纪协润4.6亿元短期贷款，助其还债。

　　2009年9月，奥园继续认购世纪协润2.9亿元可转换票据，至2010年9月到期后，将增持世纪协润股份至52.69%，获得控股权。此外，2009年12月，世纪协润在奥园地产的担保下，获得工银亚洲贷款6.7亿港元。

　　然而，让奥园地产始料不及的是：长安8号错综复杂的股东和债权人关系如同一个黑洞，与长安8号相关的资产，包括土地使用权、在建工程、项目公司股权、世纪协润公司股权等均已被抵押。

　　据知情人士透露，长安8号项目所欠银行贷款、股东借款、工程欠款以及各路供货商欠款，初略计算总计约30亿元。

　　原本希望仅用8.3亿元的代价来撬动体量超过130亿元的长安8号，无奈却令奥园地产陷入巨大的资金黑洞。

　　时至8月1日，奥园地产发布公告称：其全资附属公司振富有限公司已于7月28日斥资7.13亿港元，从工银亚洲手中购得世纪协润所欠6.7亿港元境外贷款的债权，即可拥有长安8号接近全部股权。

　　就在郭梓文于8月15日的中报业绩说明会上表示：“长安8号将转卖为租，拟长期持有，调整后的长安8号预计会在明年年底推出”，不过9日，奥园地产因原项目小股东反悔起诉，长安8号再度搁浅。

　　历时7年之久，案名三度变更，数度易主停工，一度标榜“务求令该项目成为奥园在北京的旗舰”的奥园地产早已是精疲力尽。

　　即使纷乱错杂的股权之争结束，长安8号的销售状况亦堪忧：根据北京市房地产交易管理网显示，2010年全年销售金额仅有7.925亿元，其中退房数为10套。

　　收入过分依赖广州和重庆

　　“几年下来，我们播下种，却没有开花，没有结果。”前奥园地产副总裁李敏曾对沈阳退地一事作出过如是评论。

　　沈阳地块其实是奥园地产于2007年10月份以1.584亿元投得，后因整个规划问题，最终于2010年被政府收回。

　　不过，如果以此“播种论”来诠释“长安8号”的处境，却也发现这两者惊人的贴合。这，或许也是奥园地产几番挣扎的一个缩影。

　　作为昔日的华南八大金刚之一，奥园地产早已不复当日：2002年底遭遇奥林匹克花园分家，2003年奥园买下诚成文化欲借壳上市，却又深陷其贷款担保黑洞，至2007年赴港上市融资40亿元，直到2009年奥园地产受累于长安8号，收购天誉置业土地未果等。

　　不难看出，奥园地产是房地产行业内少有的将并购奉为企业发展准则的开发商，一直在寻求各种低价拿地的方式，通过收购项目公司、收购其他房企股权、合作开发等方式来拿地。

　　5月25日，奥园地产与安徽省高速地产集团签订协议，向其旗下安徽省高速地产集团(苏州)有限公司注资4.5亿元，持股60%，其中后者拥有29万平方米的住宅用地。

　　与此同时，奥园地产在招拍挂市场上也一改以往的低调。

　　11月1日，奥园地产宣布以底价约6.68亿元，成功竞得广州南站两幅优质商用地块，成为首个进军广州南站区域的开发商。9月23日，奥园地产斥资2.03亿元收购江门蓬江区棠下镇一幅地块。今年前6个月，奥园地产已在中山、广州及江苏省作出土地收购，总代价为10.73亿元。

　　截至目前，奥园地产已斥资近23.94亿元购置土地。

　　但是，截至2010年12月31日，其银行存款余额约为38.39亿元，债务为34亿元，也就是说仅有4亿元在值现金。奥园地产的资金链由此不堪重负。

　　时至11月17日，中国奥园宣布，今年1-10月，公司录得39.5亿元，销售面积为42.78万平方米，销售均价为9200元/平方米。

　　不难看出，2010年奥园地产的资金状况基本持平。

　　然而，调控趋紧之下，销售或许并不乐观。对比之下，重庆奥园？康城与南沙奥园为奥园地产的主要收入来源，所占物业发展销售收入比例分别为35.8%、30.8%，过分集中。

　　无独有偶，2011年3个主要收入来源则是沈阳项目、南沙项目和番禺广场。其中，根据阳光家缘数据显示，南沙奥园现推山海一号别墅、海云堡组团和誉山海组团洋房，但目前仅售出13套。收入来源过分集中广州和重庆两个城市，对于奥园地产而言，无疑亦是风险集中。