潘石屹获6.05亿美元国际银团贷款
■ 本报记者 谢 静
编者按：6月22日，SOHO中国作为借款人，获得一笔不超过6.05亿美元的三年期可转让银团贷款。事实上，房地产调控以来，房企借助海外资金屡见不鲜。而SOHO中国的特别之处，在于是以国际贷款，而非股权或是债券的形式获得资金。在标普下调中国房企评级，并对其还款能力表示怀疑之际，为何国际银团愿意为SOHO中国提供贷款？而SOHO中国声称现金流充沛的同时，又为何选择海外融资？是如任志强(微博 专栏)所言的自背包袱，还是在寻求抄底机会？
专家称此举或为外资直接进入房地产市场铺路
6月22日，SOHO中国发布公告，称其作为借款人，获得一笔不超过6.05亿美元的三年期可转让银团贷款，牵头行、参与行不超过10家。该笔贷款将以伦敦银行同业拆息/香港银行同业拆息(视适用情况而定)与息差之总和之息率计息，息差为每年3.55厘。
担保条款中包括：SOHO中国行政总裁张欣(微博 专栏)须合共继续实益拥有上市公司全部已发行股本最少51%；而潘石屹(微博 专栏)与张欣需分别继续担任SOHO中国的主席及行政总裁。
6月25日，多位专家在接受《证券日报》记者采访时表示，SOHO中国在此时引入国际贷款的行为，如果被推而广之，那么有可能会扰乱现有的调控效果，也会使得输入性通胀压力更加严重。
大型开发商其实不差钱？
4-6月份以来，SOHO中国总计斥资88.04亿元在上海拿下四块地：曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场以及四川北路站地块。
此次SOHO中国获得的国际银团贷款中的一部分资金就将用于支付四川北路地块的收购对价。“我们目前账面上有180亿元的现金”，《证券日报》记者从SOHO中国推广部总监王春蕾证实，这180亿资金是已经剔除掉上述项目收购后的货币资金。
与此同时，任志强执掌的华远地产子公司华远置业也刚获得由北京银行提供的一笔新增6亿元、总计14亿元的贷款，并由控股公司华远集团及有关土地使用权作为担保。
今年以来，尤其是地方限购令纷纷“祭出”以后，房地产成交量持续下滑。至5月份成交量则有所反弹，与之相伴的是，龙湖地产提前一个月完成上半年的销售目标，以及保利、金地等一线房企良好的月度销售公告。
针对SOHO中国的6.05亿美元的国际银团贷款，中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年(微博 专栏)在微博上如此调侃：“开发商说：谢谢国家”。许进一步指出，因为2008年的金融危机，货币信贷大放水。再加上前一段时间因房价高涨、销售火热而回收的现金足够房企撑一阵的，“这也是地产新政下房价坚挺的一个原因”。
6月25日，中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海(微博 专栏)在接受《证券日报》采访时则更进一步指出，所谓的开发商资金紧张，不过是与市场疯狂比较下的一种“相对”紧张。“开发商如果真的缺资金，早就降价来回笼资金了”，曹建海表示，此时房企们以价抗量，才致使所谓的资金紧张出现。
抄底还是背包袱？
在微博上，任志强如是回复潘石屹：“祝贺小潘又背上个包袱。对于账上总保留着上百亿现金的企业而言，这是个灾难。”与此同时，任志强认为企业应该将现金和库存降至合理位置并充分利用现有资源。
不过，张欣显然并不这样认为。据其对任志强的回复可知，她认为未来12月内银根将持续缩紧，届时资金的力量将显现出来，包袱可以转变成机会。而所谓的机会，在SOHO中国看来，恰是与银根缩紧伴随的开发商资金紧张，以及更进一步的，因资金紧张带来的收购、并购机缘——这被任志强一语概括为：“张总雄心大志，一门心思要抄底啊。”
“任志强与张欣的态度其实是反映了开发商们对市场的不同看法”，曹建海接受《证券日报》记者采访时表示。“业内的一致看法是，住宅市场的好日子已经过去了”，如果政策持续下去，开发商持有如此多的资金，无疑会增加企业的成本，任志强显然不那么看好房企的未来。但是，以商业地产开发为主的SOHO中国却乐观得多。“SOHO中国能获得国际银团贷款，本身也反映了外资看好中国的商业地产市场，”曹建海如是说。
只是，SOHO中国“抄底”的对象又是谁？而又携谁一起“抄底”呢？
铺垫外资参与房市？
自潘石屹开始往网上售房的“试水”后，市场对SOHO中国的猜测纷至沓来。长期以来作为SOHO中国最重要力量的销售团队开始被潘石屹夫妇逐步剥离出去，先是高管先后离职，后是员工变为代理人。
潘石屹开始多次对外宣称上海要比北京更具有发展潜力。那么，未来SOHO中国的重心要全面转移到上海了吗？“北京、上海都是我们战略发展的重点”，王春蕾对《证券日报》记者表示，“下半年如果在北京有合适的项目，我们也会考虑”。
7月份，北京朝阳门CBD地块再度入市，SOHO中国是否会再次投身其中？而此时SOHO中国对现金流如此重视，又是否与之相关？王春蕾表示，无法回复这个问题。而对于此次增加的银团贷款，SOHO中国仅表示主要是为了进一步拓展业务、完成更多的收购做准备，其中还包括需要使用外币进行海外收购对价的支付。
“只是，与外国银行机构的合作，却未必是监管部门乐于看到的市场情况”，6月25日，中国人民大学金融与证券研究所执行所长顾雷接受《证券日报》采访时表示，我国现行外资银行的监管理发存在滞后性、不协调性，更谈不上对新近出现的国际辛迪加银团的监管。
在现行法规没有明确规定国际财团的市场准入条件，包括资本数量和结构等限制的情形下，不排除资金面紧张的房企，尤其是民营房企效仿SOHO中国，向国外资金寻求援助的的可能。顾雷表示，在条件成熟或是政府未加干涉的前提下，SOHO中国此次向国际银团寻求贷款合作的行为，可以看做是“为外资银行直接参与到房地产市场当中来，做出了一个前期的铺垫”。
值得投资者注意的细节在于，SOHO中国签署的国际银团贷款协议中，包含了两项限制条款：SOHO中国行政总裁张欣须合共继续实益拥有上市公司全部已发行股本最少51%；而潘石屹与张欣需分别继续担任SOHO中国的主席及行政总裁。
“这从属于信用担保范围内”，顾雷对《证券日报》记者表示，至于由10家外资银行组成的银团为何未要求进行质押担保，“与国际辛迪加对SOHO中国这6.05亿美元的投资结构以及交易结构的认定有关”。
监管之惑：
外管局应予以限制？
对于SOHO中国“喜”获国际银团贷款一说，专家们显然并不以为然。曹建海对《证券日报》记者表示，从货币层面来看，国际银行的介入会进一步强化我国目前的输入性通胀预期。
“在国内严控房地产贷款的情形下，海外贷款的进入无疑会扰乱现有的调控节奏”，曹建海如是说。一般来说，外资投向房地产市场本身就受到政策限制，像此次国际银团直接贷款给民营房企的情形就更为少见。曹建海指出，如果这种方式“落地”，国外资金将会以更多的方式进入，他们看准了中国房地产市场的泡沫短期内不会破灭，因此会进一步参与其中。
“外管局应该有自己的声音”，曹建海坦言，应该限制这种有可能扰乱楼市调控的行为。曹建海进一步指出，虽然前一段时期内标准普尔下调了中国房企评级，同时对其还款能力予以怀疑。但是，此时国际银团对SOHO中国的放贷行为，反而间接体现了外资看好中国商业地产的发展前景。而未来，则很有可能出现商业和住宅地产发展“两重天”的现象。
另一方面，既然SOHO中国已经与国际银团达成了融资协议，是否意味着政府愿意对此类融资“放行”？
“我个人认为，不太可能是政府的有意行为，”中国人民大学金融与证券研究所执行所长顾雷对《证券日报》记者表示，因为这样在短期内无助于遏制通货膨胀，更会产生抵消作用，“至少不会是中国银行监管机构乐意看到的市场情况”。
当然，顾雷认为，也不能排除银行监管机构将来对这样的国际财团的资金援助行为进行规范，从而达到间接认可这种行为的可能，“但这至少要在将来的某个时候才会出现”。
