各路资本内地楼市CFP供图

　　一则不起眼的上市公司公告，让一条地产领域的资本大鳄浮出水面，其背后可能是当下楼市各路资金的暗涌。昨日，佳兆业发布公告称，公司在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上，进一步发行本金总额3亿美元(约23.4亿港元)的额外2015年到期13.5%优先票据，华人置业集团的两个全资附属公司作为第一认购人，分别认购9000万美元及6000万美元；而1.5亿美元则由第二认购人刘銮雄(微博 专栏)认购。

　　早在佳兆业上市之初，华人置业作为基础投资者，华人置业主席刘銮雄曾斥资1000万美元入股佳兆业。事实上，除佳兆业外，同为内地在港上市房企、正在全国扩张的广州某知名大型房企的背后亦有刘鉴雄及其控制的华人置业的身影。5月16日，该公司发布公告称，将一块位于苏省启东市寅阳镇地块的49%权益以5亿美元出售给香港物业开发商华人置业集团。

　　“以资本市场的玩法来玩内地的房地产，刘鉴雄的手法并不新鲜，但对内地的房地产企业而言，却可能未必意识到足够的风险。”一位曾搞过地产开发目前创办了一家基金投资公司的资深业内人士向南都记者表示：“除港资外，欧美资金曲线进入内地房地产而今可谓是风起云涌。”

　　港资大鳄持续输血佳兆业

　　对于此次发行优先票据的原因，佳兆业公告表示，在现有项目的基础上，佳兆业计划进军中国其他地区，公司发行额外票据所得款项将用于为中国收购新土地储备提供资金及注资房地产项目。根据公告，佳兆业此次发行的3亿美元新增票据将按年例如13.5%计息，于2011年10月28日起每半年分别于每年的4月28日及10月28日支付。

　　这并非佳兆业今年的首次发债融资，也并非华人置业首次输血佳兆业。早在今年1月20日，佳兆业发布公告称，公司与华人置业附属公司SunPow erInvestm entsLtd、新鸿基投资服务有限公司于1月19日订立认购协议，认购人同意认购及支付佳兆业将予发行的本金总额为20亿元，以美元结算的优先有抵押担保债券，债券按年利率8.5厘计算，预期债券将于2014年到期。

　　为何华人置业频频购买佳兆业的优先票据？“作为佳兆业的股东，刘鉴雄及其控制的华人置业完全可以考虑以股东借款的形式为佳兆业输血，而从佳兆业的角度来考虑，公开发行优先票据实际上可以面向更多的投资者。”北京三仁投资有限公司董事长马勤分析认为，这可能是多方利益权衡的结果，“如果股东不购买优先票据，理论上就可能面临股权被稀释的压力，一旦到期不能偿债，这些优先票据可以转换成股权。”

　　在昨日的采访中，诸多业内人士向南都记者表示，频频输血动作的背后，显然是刘鉴雄和华人置业对内地房地产行业和佳兆业发展前景的看好。而在佳兆业上市之初，华人置业就作为基础投资者，华人置业主席刘銮雄曾斥资1000万美元入股佳兆业。香港华富财经就此评价称，此次已是佳兆业上市以来，华人置业第三次向其放水。

　　昨日佳兆业发布公告的同一时间，华人置业也发布了公告，关于此次认购的原因，是为公司提供机会，在现时低息环境下提高投资收入。此外，董事会也考虑到佳兆业是珠三角地区的主要物业开发商之一，在中国内地从事大型住宅物业及综合商业物业的开发。公司拟从内部资金筹款认购及购买相关新增票据。公司也可能考虑在将来适当的时机出售全部或部分相关新增票据。

　　根据佳兆业集团年报显示，2010年实现营业收入77亿元，来自房地产销售的营业收入增加了67%，达到75.3亿元。但4月9日，佳兆业集团发布公司通讯称，3月份公司实现合约销售收入约5.45亿元，同比减少25%.5月1日，佳兆业大都汇以均价20000元/平方米的价格开盘发售，随后不久，佳兆业打出8.8折优惠，主动将均价调到17000元/平方米。

　　楼市调控下的资本魅影

　　自去年4月以来的楼市调控而今遏制了房价快速上涨的势头，不断攀升的购房门槛使得各地成交量一片惨淡。在销售回笼资金放缓、存货积压的同时，国内房企融资渠道被收窄，房地产行业整体资金链承压。“国内银行贷不到款，这就客观地形成了一个巨大的资金需求市场，包括港资、美资在内的各路资金风起云涌、争先恐后，这种现象自去年下半年以来就大量涌现。两者可谓一拍即合。”马勤表示，刘鉴雄及华人置业的频频动作仅仅只是冰山一角。

　　公开资料显示，一季度，相当一部分开发企业“赶集”境外，通过发行债券、票据等渠道进行融资，碧桂园、宝龙地产、恒盛地产等在港上市企业更是转向海外市场发行债券和票据。事实上，今年1-2月，房企密集的融资潮就引发了各界关注。根据中国房地产信息集团提供的监测数据粗略统计，两个月内，部分内房股通过发行优先票据、债券、信托基金等手段获得的融资规模就高达300亿元左右，这些钱款用于偿还借款、现金储备、现有与新增项目资金、赎回票据等多种用途。

　　“在我的关注中，欧美资金曲线进入中国楼市可能比港资更加凶猛。”广州一位从事地产金融的业内资深人士向南都记者表示，虽然商务部加大对外资投资地产的监控，“但通过一些实体产业项目进入国内之后，大量欧元、美元换成人民币，一部分投入项目，更多的则在寻觅地方的代理人，转身变成私募投资基金。这类资本以北上广深最为密集。”

　　另一位受访者则向南都记者现身说法。“我目前正在运作一个地产项目，投资总额28个亿，18个亿由本地开发商自筹，10个亿需要融资，目前一家美国资金表示愿意出8个亿，并要求另外2个亿对本地其他财团融资。”该人士表示，出于对中国市场陌生的顾虑，外资在进入地产投资时小心翼翼，“往往希望与更多的本土资金捆绑在一起，以期降低风险。”

　　大潮之中亦有逆流。就在各路资本纷纷抢滩之际，不少资本则选择获利退出。而今，高盛正为其在上海的最后一笔大宗物业———位于上海大虹桥地区的虹桥公寓寻找买家。而就在刘鉴雄此次购买佳兆业票据不久前，5月12日，佳兆业股票突遭国际投资机构新加坡淡马锡折价抛售，套现近12亿港元。

　　逆流资金的背后则是一些机构对中国房地产行业的担忧。穆迪投资者服务公司的一份最新报告显示，中国地产开发行业的评级面临越来越大的负面压力，在第一季度获得负面评级的公司中，中国房地产开发商占比超过60%。无独有偶，由于部分房企用激进的债务融资来支持企业扩张，标准普尔日前已将9家房企债券(非投资级)的评级由稳定下调至负面，其中包括上海证大房地产公司、绿城中国、恒盛地产控股和佳兆业集团。

　　谁来关注房企融资的风险？

　　在这场登陆与撤退的对决中，熟悉内地市场的刘鉴雄显然是坚定的看多者。资料显示，从1987年，刘氏开始进入内地房地产市场，最早的投资是与保利集团合资的北京首个外销住宅单位———北京丽京花园。20多年来，刘氏在内地的投资遍及北京、上海、深圳、广州、天津等近10个沿海发达城市，在2002年至2003年间，刘銮雄曾亲自在内地考察有一年半之多。但与近来诸多港资房企与内地房企联合开发项目不同的是，素有“资本市场狙击手”之称的刘鉴雄而今选择了跟此前不同的策略，即做基础投资者以及购买优先票据。

　　而除佳兆业之外，刘鉴雄对广州另一全国性大型房企亦支持已久。早在2009年该公司上市之时，华人置业及其主席刘銮雄，就是其招股时坚定的基础投资者，为其顺利上市做出了不小的帮助。去年4月14日，该公司再向华人置业及其主席刘銮雄追加发行6亿美元的新增票据，若未按协议当中条款提早赎回，该票据将于2015年1月27日到期，票面年利率高达13%。今年5月16日，该公司将一块位江于苏省启东市寅阳镇地块的49%权益以5亿美元出售给香港物业开发商华人置业集团，双方展开更为深度的合作。

　　“金融衍生品复杂繁多，资本市场玩法层出不穷，但刘显然深谙此道。”马勤表示，无论是基础投资还是优先票据，都属于资本运作，而且“所有的一切都指向股权。”早在1986年，刘銮雄就通过资本运作收购了当时已有60年历史的老牌港企华人置业，这也是他自认为最得意的一战。即便没有一股在手，短短两个月的时间内，冯平山和李冠春两大家族先后被摒出局，将华置拱手相让。(南方都市报www.nddaily.com SouthernMetropolisDailyMark 南都网)

　　资本市场可能是天堂，但亦可能是地狱。无论怎样，至少目前看来，在港上市的内地房企确实活得比沪深上市房企要滋润得多。中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心最新发布的《2011中国房地产上市公司测评研究报告》显示，收益融资之便，在港上市房企各项运营数据均较为领先，除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。在这种背景驱动下，“一些内地房地产企业正在加紧完成手上的业务，等待‘窗口期’，谋求香港上市。”花旗环球金融亚洲有限公司分析师蔡金强接受媒体采访时表示。而德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣则向媒体表示，德勤正与8-10家内地房地产企业接洽，预计今年第四季度至明年第一季，内地房地产企业赴港上市的数量会明显增加。

　　南都记者李乾韬 实习生邹倩芸