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　　唐文祺

　　一边是保障房建设力度的持续增强，一边是参与企业利润压力的“顾虑”，但高调宣布加大保障房建设的金隅股份(02009.HK)，昨天公开透露其保障房收益率可达20%以上。

　　该集团将名下大量低价工业用地转为住宅建设用地，是其保障房获取高利润的“秘籍”。

　　以“A+H”形式成功登陆资本市场的北京金隅股份，昨日在其业绩报告发布会上透露，由于政策支持各地发展保障性住房，公司将加大保障性住房的开发力度。

　　金隅股份2010年业绩报告显示，公司旗下各个板块中，房地产业务收入去年增长88.3%，达到69.64亿元(人民币，下同)，毛利增长18.9%，为18.929亿元。该公司财务总监王洪军介绍，其中67%来自于商品房项目，33%来自于保障性住房项目。数据透露，截至期末，公司拥有的土地储备总面积为600万平方米。

　　今年2月份中银国际发布的一份报告中指出，金隅股份凭借国资背景和在保障房建设上的布局，使得房地产开发业务在政策趋紧的情况下保持了良好的抗风险能力。而大量位于北京的工业用地，在未来能够不断转化为住宅和商业用地，形成了公司低价优质的土地储备扩充来源。中银国际指出，该公司旗下四大业务板块中，房地产开发在2009年收入占比为30%，毛利占比为36%，但在2011年至2012年中，预计房地产业务毛利构成可呈现48%和53.2%的上涨。

　　王洪军公开透露，集团目前有保障性住房土地储备114万平方米，今年将有一部分转为开发用地。他指出，公司保障性住房的发展有较大优势，除去多年开发经验之外，通过将工业用地转化为保障性住房开发用地，可使得公司享有一级开发的利润，且资金成本亦较低，导致公司在保障性住房开发上的收益率能保持20%以上，远远高于一般开发商。

　　“这其实是根据‘退二进三’的国家产业调整政策作出的应对。”一位上海本地开发商告诉《第一财经日报》记者，所谓退二进三，即指在产业结构调整中，缩小第二产业、发展第三产业的一种做法；在之后的发展过程中，部分地方政府又将其转变为，调整城市市区用地结构，将工业企业从城市繁华地段退出，置换成经营性用地的策略。

　　在上海，部分实行“退二进三”的地块另有用途。上海市住房保障和房屋管理局曾经表示，拟从今年开始，凡是新出让土地，用于土地开发建设商品住房的建设项目，均要按不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配置保障性住房。去年12月，上海闸北区挂牌出让的一幅高价动迁安置房用地“闸北区339街坊北上海物流8号地块”，即属于这一性质用地。其挂牌底价为27.0095亿元，起始楼面地价为10075元/平方米，最终由上海创辉企业管理有限公司以底价竞得。

　　业内人士指出，对于参与企业而言，保障性住房利润空间较薄，主要利润仍然来自于地块中商品住房回款所得。“不过获取这些地块的‘准入证’已经很高了，并不是一般企业能够拿到的。”而关于金隅股份名下工业用地储备量的信息，则始终未有公开透露。