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　　《中国经济周刊》见习记者 刘德炳︱北京报道

　　没有哪家房地产商愿意承认囤地的事实。然而，长江实业(集团)有限公司(下称“长江实业”，0001.HK)2009年年报中的一段话却透露着玄机：“由于现有土地的平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报，现时土储水平足够未来五、六年发展之用。”长江实业年报如此表述。

　　与之可以相呼应的，是近日国土资源部公布了全国房地产用地的闲置情况，根据此前媒体曝光的一份1457宗闲置土地黑名单，李嘉诚的长和系共有两宗土地上榜，分别是和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司持有的逸翠园2H1、2H2地块以及位于广东珠海的一宗住宅地块。《中国经济周刊》记者致电和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关负责人确认此事，该负责人表示，是由于政府原因造成的闲置，详情不便透露。

　　“誉天下”坐等10年

　　“长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值。”中国房地产学会副会长陈国强表示。

　　从这个角度来看，更能体现长江实业这种操作手法的北京项目并非是最近热炒的朝阳区逸翠园项目，而是位于温榆河沿岸的顺义天竺薛大人庄村的“誉天下”项目。

　　2009年11月，当业界眼中中央别墅区的最后一块别墅用地天竺22号地被大龙地产、百仕达、龙湖地产等炒至近3万元/平方米时，最值得高兴的恐怕不是最后的买家大龙地产，不是已在中央别墅区开发了大面积别墅产品的龙湖地产、周大福集团，也不是早先在这一区域购置了房产的大小业主，而是长江实业。

　　因为此时此刻“誉天下”才登场不久，长江实业在这一地段拥有远多于其他开发商的优质土地储备。同样面临土地升值，长江实业显然获益最多。

　　据长江实业年报显示，早在1997年，长江实业和周大福集团已经取得了占地127万平方米的整个丽来花园的开发权。后来两家地产大鳄分道扬镳，瓜分了这一幅地块，长江实业拿下了一半多土地的开发权，即为誉天下项目。但是到10年之后，2008年下半年，誉天下一期第一组团才开始入市。同时进入的周大福集团在2007年即大规模推出别墅产品，而2006年才在这一区域摘得一宗地块的龙湖地产于次年就推出大量别墅上市。

　　陈国强表示，通过这10年的坐等，中央别墅区的交通配套和区域环境都有了明显改善，这大大提升了项目的土地价值。这10年之中，机场高速顺利通车，新国展以及荣祥广场等周边商务区投入使用，温榆河改造之后风景更加宜人。此外，分析人士指出，经过10年开发，中央别墅区可供开发的土地越来越稀缺，而且在房价不断上涨的推动下，该区域地块进一步提升了价值。

　　事实上，对于长江实业旗下的该地块来说，这10年过得极具戏剧性。公开资料显示，该地块先是发生了土地纠纷，之后在2005年取得北京市住建委施工证，但刚施工不久就因工程问题停了下来，这一停就是3年。

　　如今，誉天下项目正通过分期开发模式缓慢开发。据北京市住建委资料显示，该项目新一批产品在今年6月份取得施工证，但开工时间和竣工时间均未定。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭分析认为，像这种时间跨度较大的分期开发就属于变相囤地，因为其大部分地块长期处于闲置。

　　曾收“最大”囤地罚单

　　誉天下仅仅是长和系“先囤地坐等升值，再相机开发入市”策略的一个缩影，即使是被曝光闲置的北京逸翠园和广东珠海住宅项目也只是其中的冰山一角。

　　公开资料显示，逸翠园于2004年8月31日签订合同，约定开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。但根据和记黄埔2006年至2009年的年报，逸翠园项目预计完工时间一直在调整，分别为2008年、2010年、2012年、2011年，逐年改动。如果按照合同约定的竣工时间，逸翠园项目实则已经捂地近4年。就此，和记黄埔地产(北京朝阳)有限公司相关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示，是由于政府原因造成的闲置，但不愿透露更多情况。

　　2006年，东莞市开出了最大一笔土地闲置罚单，罚金高达近8000万元，涉事房企正是长江实业旗下的东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，该企业项目“海逸豪庭”面积达1938.3亩的土地闲置了8年。而据长江实业年报显示，该地块竣工时间一再调整，从最初的2001年一度拖至2017年，2009年年报中表示该地块开工正在“计划中”，竣工时间未定。

　　公开报道显示，2006年底，长江实业以22亿元的挂牌底价摘得上海普陀区真如副中心商业项目，该地块占地面积17.72万平方米，地上和地下总建筑面积合计达114万平方米。但近3年的时间内该项目一直停滞不动，而3年后随着区域地价上涨，至2009年，其区域商业地块楼面价被炒至9000元/平方米。以此计算，仅仅3年之间，该项目土地价值已达102.6亿元，升值高达80亿元。该项目的开工时间和竣工时间也是不断改变，竣工时间一度延长至2018年。

　　据长江实业2009年年报称，“由于现有土地的平均成本较低，集团有信心所持土地将带来良好回报。”这几乎是长江实业唯一一次公开承认旗下的土地成本较低。

　　然而，在2009年，全国土地市场价格一直在高位运行，绝少出现“成本较低”的土地；更重要的是，在整个2009年，长江实业在其越来越倚重的内地土地市场上，没有斩获一块土地。

　　对此，湘财证券地产研究员张化东分析认为，长江实业的土地储备主要集中于内地，这些地块中绝大部分是在2007年以前取得的。正是由于拿地时间较长，中间采取捂地手段，长江实业的土地储备均价才处于较低水平，这样就保证了将一个地块的价值充分挖掘，从而实现项目利润最大化。

　　据和记黄埔最近两年的年报显示，地产及酒店部门的EBIT(息税前利润)几乎占到50%的比例，而在2009年和记黄埔能源、电讯等业务行情不好的局面下，地产业对整年业绩的贡献较为突出。

　　“土地生财”花样翻新

　　张化东表示，在香港及新加坡等地，长江实业很少采用时间跨度这么大的开发模式，但进入内地之后，由于目前监管尚不成熟，变相囤地有了生存空间。

　　陈国强认为，由于香港资本市场比较看中土地储备的数量及质量，储备丰厚、地段优越的房企自然受到资本市场的青睐，加上近年来不少内地房企去香港上市，由于港派开发商的示范作用，囤积土地渐渐成了行业不少房企的共识。

　　不过，在杨红旭看来，从国土部门公布的信息可见，政府原因是造成土地闲置的重要原因，另外土地的稀缺造成的竞争加剧也迫使一些开发商囤积土地。

　　事实上，分期延长开发时间仅仅是分享土地升值的一种手段，从长和系操作手法来看，围绕土地生财显然大有文章可做。

　　以誉天下为例，该项目销售人员介绍，其建筑面积高达78万平方米，这与长江实业1997年年报中显示仅占22.7万平方米的权益明显不符，其是否主动修改规划成疑，且中间停工3年也十分蹊跷。9月9日，记者就此拨通了长江实业地产投资有限公司董事、誉天下项目负责人郭子威的电话，但无人接听。

　　今年3月11日，国土部网站公布了对全国18宗闲置土地的处置结果，这其中就有李嘉诚之子李泽楷旗下的电讯盈科。据公开资料显示，2006年，电讯盈科旗下盈大地产以5.1亿元的价格获得北京工体北路4号地，此后该地块一直拖延开工。直到2009年8月，香港上市公司瑞安建业向盈大地产作价约1.18亿美元购入该项目，借此李泽楷税前大赚近3亿元。尽管随后盈大地产被北京市国土局按地价的1%罚款，即510万元，但与囤地3年创造的3亿元利润相比，罚金就显得微不足道。

　　拿什么打击房企违规囤地？杨红旭表示，其实只要能严格执行现有法规就能对打击囤地起到相当大的作用。

　　早在1999年，有关部门发布了《闲置土地处置办法》，明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。2005年，国务院重申此办法，“对已经批准但长期闲置的住宅建设用地，要严格按有关规定收回土地使用权或采取其他措施进行处置。”2008年1月7日，国务院再次强调土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。

　　有意思的是，记者发现，随着国家在2005年和2008年两次严厉打击囤地，誉天下项目刚好在2005年一度开工，随后在2008年大规模复工。

　　同时，杨红旭表示，从以往的经验看，地方政府不宜再实行毛地出让，留下动拆迁的难题，也不能随意修改用地规划；另外，完善土地增值税，并严格执行，限制土地炒买炒卖，将有效打击开发商囤积土地。