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　　叶国靖

　　绿城(03900.HK)经历了2009年的业绩飙升之后，2010年会有怎样的表现？8月24日上午，2009年销售额排名全国第二的绿城公布了2010年中期业绩报告：上半年68个在售项目，调整为绿城集团(绿城中国、其附属公司连同其联营公司及共同控制实体)总销售金额219亿元人民币，同比2009年仅增长4%。

　　而绿城早先制定的2010年预售目标是670亿元，据此计算，上半年销售额约占全年目标的33%。

　　“高负债与高成长”是绿城多年经营的基本路径。2008年年末，它的净负债率为140%；2009年年末，净负债率好不容易下降至105%。如今，这家高风险偏好的地产商，净负债率猛涨51.24%，升为158.8%(截至6月底)，远高于同行。

　　对于158.8%的净负债比率，绿城的解释是：公司规模的扩大，项目的增多所致。土储方面，今年上半年新增11个项目。总土地款为115亿元，按权益计算为93亿元人民币。截至6月底，共有土地储备项目101个，土地储备总规划建筑面积3244万平方米。超负荷的扩张仍旧需要庞大的现金流支撑。

　　昨天，《第一财经日报》记者通过对比绿城2010年中期业绩和2009年年报发现：2010年预计的全年新开工面积，已经下调了大约150万平方米。2010年预计新增可售面积也发生了下调。

　　中期业绩显示：上半年其竣工总建筑面积为144万平方米，其中可售面积为92万平方米，按时完成了年初制定的竣工计划。下半年预计新增可售面积约为325万平方米。换言之，2010年新增可售面积约为417万平方米。而当初年报的数据是：2010年，绿城预计新增地上可售面积为594万平方米。

　　去年底，绿城主席宋卫平曾经炮轰万科(000002.SZ)不顾同行利益率先降价。进入调控时点，“早销、快销、多销”被宋卫平确立为今年的销售主基调。那么，楼市再陷调控，眼看着销售目标难完成，绿城下半年还会死咬价格吗？

　　中期业绩显示：下半年的新增可售面积约为上半年的3.5倍，存货压力不小。基本可以预见：随着越来越多的项目开工，建安成本、运营成本不断投入，而行业整体性的销售回款不畅，158.8%的净负债比率大幅降低的可能性不小。

　　2009年年报显示：2010年，绿城将会有75个项目(或项目分期)投放市场，预计新增总地上可售面积约为人民币1100亿元。

　　弱市之下，可售面积价值高达千亿，为“670亿元的2010年全年销售目标”提出了严峻考验。本月初，绿城投资者关系部经理Tiffany回复记者采访时表示：“对于已推盘项目现时并没有降价考虑，对新推项目的定价会就市场情况厘定。”