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　　唐文祺

　　自称“对上海看好”的潘石屹，第二枚棋子果然如期落下。不过这一次“声东击西”的结果，并不是之前对外宣称的大虹桥区域，而是如今已算寸土寸金的上海外滩。

　　SOHO中国(00410.HK)日前发布公告称，将以22.5亿元价格收购国鼎公司90%股权，从而间接获取了该公司名下一项目公司90%股权。根据公告内容透露，获得SOHO中国青睐的这一项目，恰好位于上海外滩区域南端。其范围为永安路以东、新永安路以南、中山东二路以西、新开河路及人民路以北，总占地面积约22462平方米。

　　继东海广场之后，SOHO中国进入上海市场之后的第二个项目，仍然着眼在了商办物业。

　　公告中称，东海广场项目的运作成功，证实了上海在商业物业投资领域的市场潜力，以及上海核心地段商业物业所凸显的价值优势。因此，公司有意通过进一步扩大上海市中心的物业开发业务比例，以扩大参与持续增长的物业市场。

　　“代价为22.5亿元，其中还包含了拟承接的债务。”潘石屹表示，“不过这个项目的贷款条件非常成熟，所以计划50%以上的收购会使用银行贷款。”据他透露，被称之为外滩204地块的这一项目，在尽快完成开工之后将于2013年下半年建成。

　　SOHO中国从接触这一项目至完成收购，中间持续经历了一年左右时间。而在此之前的7年时间内，由于所处位置特殊、出让年限早，该项目一直处于设计、拆迁及准备阶段。

　　潘石屹称：“交易过程并不是非常简单。”但他同时认为，此次收购对于公司股票应是较大利好。“应该说外滩这个位置并不亚于北京前门这样的地段，是最好、最有代表性的地段。”

　　公开数据显示，国鼎在项目公司中的股权占比约68.34%，折算到享有项目建筑面积约13.1万平方米。如果按照通常的计算方式，即以地上建筑面积为核准单位的话，预计这一项目的楼面地价已逾32000元/平方米。

　　由于目前外滩的市场化运作写字楼数量不多，据DTZ戴德梁行提供的数据，当前海洋大厦的租金在6.5～7元/平方米/天，而外滩中心的租金在经历下跌之后终于反弹至8～8.5元/平方米/天。

　　“外滩的写字楼租金行情目前还不算高。”业内人士称。或许正因为如此，潘石屹在回答日后项目规划时曾提到，考虑到项目临近上海传统商圈城隍庙，成熟活跃的商业氛围业已具备，因此可能会在商业部分多做文章。

　　“初步会考虑长期保留商铺部分，因为我们认为这个地方的商业物业潜力非常大。当然，这还需要与各方充分沟通。”潘石屹认为，商业地产受房地产宏观调控政策的影响非常小，在过去没有享受到优惠，如今也没受到打压。

　　“SOHO中国在未来的方向还是很明确，就是集中在北京和上海的繁华地段开发商业地产。在市场泡沫比较多的时候，这些项目要出手时开价会比较高，这时我们会冷静等待，当它的价格回归到真正价值的时候，我们就开始收购。”