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　　郭兴艳

　　国际评级机构穆迪近日调低上海证大房地产有限公司(00755.HK，下称“上海证大”)评级。该行称评级下调主要反映了上海证大今年2月以人民币92.2亿元收购上海一幅土地后，财务和运营风险的增加。

　　今年2月1日，民营房地产企业上海证大以人民币92.2亿元拍得外滩国际金融服务中心(8-1)地块，评级机构穆迪和标普随即发出预警。近日穆迪宣布，结束了自2010年2月2日展开的复评，决定将上海证大的公司家族评级和高级无抵押债权评级由B2下调至B3，评级展望为负面。

　　穆迪助理副总裁及分析师曾启贤表示，2009年底，上海证大资产价值为97亿港元(或人民币85亿元)，但公司在今年2月以人民币92.2亿元收购上海一幅土地，财务和运营风险均增加，“我们预期，该项目将使上海证大的中期现金流更加集中，这也是评级下调的原因。”他说。

　　事实上，上海证大的财务状况很难与外滩地王挂钩。公司2009年年报显示，其营业额和净利分别为21.62亿港元和4.5亿港元，现金及现金等值项目结余仅为6亿港元。其股东大会通函披露，截至2010年4月30日，上海证大未偿还的借贷约为32.97亿港元。

　　据了解，在投得上述地块后，上海证大执行董事戴志康曾透露，外滩地王后续开发将引入合作方。按照上海证大和上海黄浦区规划和土地管理局签订的国有建设用地使用权出让合同，国际金融服务中心(8-1)地块必须在签订合同之日起6个月内，付清全部土地出让金。

　　今年5月26日，上海证大在港交所宣布关联交易，与主要股东上海复地集团(02337.HK)、绿城(03900.HK)及上海磐石投资管理有限公司成立合资公司，注册资本为人民币10亿元，主要从事上海的房地产及投资项目。

　　上述公告显示，上海证大、复地集团、绿城集团和磐石在合资公司持股量分别为50%、30%、10%和10%，并按持股比例注资现金人民币5亿元、3亿元、1亿元和1亿元；合资公司成立后，各订约方还将以现金向合资公司提供合资股东贷款，分别为人民币10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.87亿元。

　　但公告并未披露合资公司是否将共同开发外滩地王。一位地产分析师向《第一财经日报》表示，上海证大取得外滩地块后，以其资金状况来看，显然需要寻找合作方。他表示，持有上海证大19.47%股份的第二大股东复地集团，在高端楼盘的认知度和广度上，与绿城仍有距离。如今，虽然仍没有准确论述资金需求的来源，但相信四方合作，能分担风险并减轻资金压力。他坦言，对于穆迪在近5个月后调低上海证大评级感到奇怪。

　　穆迪则表示，预期上海证大将与其他投资者合作发展项目，但相对其目前规模而言，上海证大的投资份额仍然较重，将会削弱公司流动性；同时，鉴于银行收紧对房地产业的信贷，该项目的融资可能面临挑战。