谭璐

　　自从5月5日率先宣布以八五折售楼，恒大地产(03333.HK)一直处于风口浪尖上。

　　“全国八五折战略性降价”曾被质疑有“忽悠”之嫌，因为这一做法刚出台一周左右，就传出恒大决定在5月16日截止八五折活动，此后是否推出新营销策略要视情况而定。据消息人士透露，恒大内部一度将八五折活动视为“试探市场”的第一招。

　　不过，5月11日，恒大地产一位内部人士告诉本报记者，恒大高层已经基本确定，16日之后将继续推行八五折优惠。“恒大的惯例是每两周会制定一次营销策略，并上报董事局批准。所以5月5日制定公布的八五折优惠策略到5月16日就到期了。不过，今天我们刚刚确定16日之后继续维持全国八五折。”上述人士透露。

　　同一天，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在香港参加股东大会后坦言，此前恒大宣布八五折售楼，完全出乎他的意料，“当然每个企业的涨价降价都是它的自由，不过我还是有点惊讶，出乎意料。我觉得如果一会儿降一会儿又不降，是比较可笑的事情。”

　　继八五折之后，恒大于5月9日又与200多家供应商签订产业链整合协议。据可靠消息人士透露，恒大此举乃是延续八五折降价的初衷，即做好打“资源战”的准备，以期引领地产市场整合，并趁机抢占份额。

　　不过，恒大之举究竟能否成为地产市场出现变局的重大触发点，还有待观察。

　　两大政策压倒开发商

　　此前恒大内部另一位人士对本报记者表示，其实恒大目前并没有资金压力，八五折优惠售楼也不是单纯的促销行动，而带有战略意图，为了加速行业整合，兼并吸收小型开发商。

　　5月9日，恒大与200余家供应商对产业链内部整合问题达成战略协议。“我们老板有一句经典话：不赚购房者的钱，主要是从供应、装修等供应商那里赚钱。”前述恒大内部人士说。

　　恒大方面表示，恒大总部将通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销7重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本控制。

　　不过恒大的盈利模式能否奏效，还难以定论。不过恒大数据看起来还比较乐观，今年1至4月，恒大累计实现合约销售额121.3亿元，同比增长120.3%；截至4月30日，恒大的现金余额为209.9亿港元。

　　潘石屹坦言，2009年全国房地产销售4万多亿元，开发商手里都很多钱，上市的房地产开发商手里握有100亿现金的还比较多，总能够撑一段时间。不过今年出台的两个政策，对于各大发展商都是大考验。

　　比如，住建部对预售账款的监控，将按照项目开发进度“专款专用”，开发商只有在项目竣工交付及结算时，才能支配使用预售账款。预售款项不能挪作他用的政策将对所有房地产企业都产生影响，如果预售款被放到监管账号，并随着工程进度拨款，会对企业的资金周转提出更高的要求。这个政策限制了囤地行为，对负债率较高的开发商的现金流更大。

　　“其实住建部在4月十几号已经下发文件了，不过市场上没什么反应。以SOHO中国为例，过去几年，我们经营的资金有超过一半来自预售收入，就是购买房子的首付款以及银行按揭贷款，我们有开发需要时就可以使用。”潘石屹说，在现在新的规定下，原来1个月就到位的资金，今后要两到三年时间分期分批到位。所以开发商的资金运作方式，整个不一样了。每个发展商都得再算一笔账。

　　此外，潘石屹透露，他从内部得到消息，有关部门可能要出台一个政策，限制银行给开发商的贷款，转而给施工单位贷款。银行给施工单位贷款的条件有两个：一是开发商和施工单位已签订施工合同；二是开发商要给施工单位垫付30%以上的工程款。只有两个条件同时具备，银行才给施工单位贷款，并按照进度分期、分批拨款。

　　“这个政策的主要目的是限制开发商囤地。估计5月份会出台。房地产商从银行取得贷款将比现在困难得多，那些拿着贷款去盲目扩张的开发商将面临资金链断裂的危险。”潘石屹说。

　　楼市“大小非”

　　潘石屹指出，集中做商业地产的SOHO中国目前现金有136亿元，没有迫切发债的需要和计划。同时在中行和招行的信贷额度有180亿可用，资金上没有压力。

　　而2010年对于SOHO来说是个机会，因为今年不会再出现地王了，土地市场不会再疯狂。今年也有一些收购现成物业的安排，因为在收购现成物业和购买土地开发两种途径相比，收购现成物业的回报率最高。

　　2009年4月之后到2010年的第一季度，住房上涨飞快。潘石屹估计，所有政策出来之后，住房价格会下调15%至20%，回到09年初水平。

　　他指出，北京把居住5年以上的经济适用房变成商品房，一套房子只需要缴纳几万元就行，增大了市场流通。而国土资源部正会同14个部委在制定的关于小产权房处理方法，会使部分小产权房有可能进入流通市场。

　　潘石屹说，目前北京大概有30万套左右小产权房，而北京一年住宅的销售量还不到20万套。这两个政策，就像股票市场上的“大小非”一样，大非就是经济适用房变成商品房，小非就是小产权房进入流通市场。

　　“如果让这些之前没有产权、不能流通的房子进入流通市场的话，必然大大增加住宅市场的供应量，对住宅市场会有很大的影响，也会对北京的二手住宅价格造成很大的冲击。” 潘石屹说。

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