每经记者 朱玲 发自广州

　　当下房地产市场风云多变，成交持续低迷。

　　5月5日，去年赴港上市的恒大地产(03333，HK)在香港业绩发布会上，再次交出令各界吃惊的4月销售业绩：今年4月集团实现合约销售额37.4亿元，同比增长达55.9%；今年1~4月份，恒大累计实现合约销售额达到121.3亿元，相比2009年同期上涨了120.3%。截至2010年4月30日，恒大现金结余达到209.9亿港元。

　　对于业绩的大幅增长，业内分析人士认为，恒大进入的城市主要集中在房价涨幅较低的二三线城市，这些城市楼市受新政调控的影响较小，刚性需求强烈。同时恒大也规避了与其他房地产商争锋一线城市、推高房价的风险。

　　强势吸金1~4月销售超百亿

　　从4月中旬开始，各地楼市成交开始出现明显下滑趋势，“五一”黄金周期间更呈现出前所未有的惨淡。而恒大地产却交出了一份逆市飘红的市场答卷。

　　据悉，2010年4月，集团实现合约销售额37.4亿元，合约销售面积达57.8万平方米，其中销售额相比2009年增长达五成，达到55.9亿元，销售面积同比增长达17.8亿元。值得注意的是，在市场低迷的情况下，恒大全国范围项目销售均价达到了6408元/平方米，比去年的4666元/平方米上涨了32.4%。

　　本次业绩发布会的公开资料显示，4月对恒大销售贡献颇多的区域主要集中在二三线城市，如石家庄、重庆以及长沙，其中石家庄销售金额占了总合约销售的18.7%，重庆达到了 14.1%，而长沙也占了10%份额。

　　其中石家庄恒大城项目最具代表性。恒大地产相关人士透露，石家庄恒大城项目于4月18日新政发布的当天正式开盘。当日实现合同销售额约6.3亿元，合同销售面积约7万平方米，销售约520套，均价达9014元/平方米，刷新了当地楼市记录。

　　市场专家认为，二线城市与一线城市的楼市显示出比较大的差别，因此如恒大这样主要布局全国二线城市的开发商，将会在实力上有进一步的增强，并提升应对市场变化的能力。由于国家将调控区域集中于部分房价上涨过快的城市，从日前国家统计局公布的全国70个大中型城市房价涨幅来看，涨幅较大的也以一线城市居多。

　　因此，近期一些主打一线城市的开发商，4月的销售业绩或有不同程度的下滑。恒大则避免了冲击，受新政的冲击很小，此外该公司一直以稳健经营为目的，不论是销售还是开发土地，都避开了与其他开发商追逐一线城市，不断推高房价而引发的市场预期风险。

　　截至4月，恒大地产累计实现合约销售额达 121.3亿元，这相比2009年同期增长了一倍，达120.3%的涨幅；累计合约销售面积达189.3万平方米，同比增长60.4%。这是继2010年 3月后，合约销售再次刷新的同期纪录。

　　早已布局二线城市的恒大，尝到了硕果累累甜头，今年恒大更是用实际行动再次证明，其二线布局策略。4月 23日，恒大地产以5亿元的总价拿下长春高新区地块，该地块高达20万平方米，地面均价仅为2531元/平方米。

　　业内专家表示，一些大品牌的开发商进驻二三线城市，不仅会提高当地楼盘的品质和质量，同时能拉动当地经济增长，市场竞争也呈现多元化发展。

　　现金流充足全国8.5折优惠抢占市场

　　“我们全国范围内楼盘已经开始推出8.5折的优惠。”恒大地产一内部人士透露。

　　4月15日，银行实行差异化的信贷政策，提高二套房首付到5成，提高利率达到1.1倍，这让整个市场再度风雨飘摇。各家开发商都不敢贸然行动，不少开发商人士透露，目前也只有看市场情况再做计划。

　　虽然恒大上市后一直保持充沛的现金流，截至4月恒大的现金结余高达近210亿港元，但恒大率先实行全国范围让利优惠活动，其折扣幅度达到8.5折。对此，恒大内部人士表示，“我们借此让利于民，就算是这么大的优惠幅度，其实我们产品还是能够在盈利的空间范围内，实现市场最大化规模效应”。

　　今年1月底，恒大地产首次发债，受到超额认购，成功发行达7.5亿美元的5年期优先票据，此后4月，恒大地产又发行了6亿美元的债券。至此，今年4月，该公司的现金为209.9亿港元。据悉，2009年12月，恒大现金流达163.6亿港币，今年1月达到190.2亿元，稳健的现金流逐月提升。

　　不少证券人士认为，恒大地产提前抓住市场机会加快融资，手握充足现金为未来行业 “过冬”作准备。据悉，恒大这两次融资发债，都创下赴港上市的内房股企业发债新高，此次空前力度地私募融资，也是对过往土地成本以及市场预计的未雨绸缪。

　　分析人士指出，目前整个市场处于调整阶段，在各家还未反应时做出反应的企业，调整自身战略，是应对市场预期变化的核心，恒大的优惠措施既可以保持大型企业现金流的平稳增长，也可以顺势扩大市场份额。

　　有分析人士指出，恒大大部分项目处于二线城市，成本较低，对于金融机构来说，贷款的风险相对较小。

　　据悉，恒大地产是中国土地储备最大的房地产企业之一。目前，恒大在全国土地储备已超过5000万平方米，57个项目分布在25个主要城市中。项目所在城市基本为区域经济中心，人口数量大多在500万以上，经济规模及发展速度全国领先。

　　而根据恒大人士介绍，恒大地产大部分项目规模在50万~200万平方米之间，此类项目最适宜规模开发、滚动开发，可满足配套齐全、环境优美的规划设计条件。

　　一般来说，恒大的项目都坐落于所在城市升值潜力大、住房需求上升的优质区域，84%的项目为城市市区项目，环境优美、规划配套及城市交通发达、升值潜力较大。

　　如果涉及旅游地产项目，则一般位于距离超大城市中心区30~40公里、高速公路出口附近以及拥有独特的优美自然环境的地方，这些项目还具备土地成本低、土地可持续拓展的特点。

　　尽管当下开发企业贷款以及个人贷款都在不同程度收紧，而恒大稳定的现金流则保证了公司健康发展。

　　低潮介入行业整合契机显现

　　一接近恒大地产的人士向记者透露，恒大此举是“项庄舞剑意在沛公”，主要还是趁着市场在低潮的时候，进行行业整合。

　　如恒大这样规模大，资金实力雄厚的企业，不仅仅借此提升市场规模，同时会通过兼并等手段并购一些资金实力较弱的企业，从而实现自身的领域扩张。

　　“在目前的政策环境下，土地价格正随房价有所降温，而对于资金量充足的开发商来说，却是整合土地资源的大好时机。”地产专家均有此看法。土地价格的合理回归，正在给恒大这样的开发商创造开疆拓土的机会，在新的城市中拿地，将比以前更加容易，而且将提高其贡献率。

　　据了解，恒大在二线市场的布局效果已经显现，不仅4 月销售业绩中，就是第一季度的销售中，恒大全国的战略布局，二、三线城市对集团的贡献是逐渐增大的。

　　此外，恒大的管理和运营优势，也会在市场变化中发挥更为重要的作用，在二线城市中，新的扩张需要有成熟管理和运营模式的开发商介入，一旦市场不好，中小开发商失去了竞争优势，而大型开发商则将趁势而上。

　　不仅是土地成本，在工程管理以及招标等管理上，恒大一直坚持标准化的运营优势。据一位长期研究恒大地产的观察人士分析，恒大地产对于新项目的选择，实施统一的选择标准，保证项目开发成功，最大限度降低了决策风险。

　　他指出，这将包括项目区位、项目规模、项目定位、项目现状的标准化等。此外，公司对于所有的主体、装修、园林等大型工程都由集团总部统一招标，而集团的规模优势，则确保了投标企业能以合理的价格提供优质的服务，有效控制建设成本。

　　新政下，开发商正在变化出各种策略和战术，但规模型和实力型的开发商则开始占据越来越多的优势。“每次市场调整，都是扩张型大企业的一次机会。”有专家说，因此从目前恒大销售策略的变化来看，大开发商的时代正在加速到来。

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