重挫香港对内地民营REITs信心？

　　阴雪

　　伫立在北京东北三环三元桥畔的佳程广场，与往日别无二致。平静的表面下，这座拥有宝马、索尼等知名租户的双塔结构写字楼却即将完成易主。

　　据知情人士透露，4月6日~12日，睿富中国商业房地产投资信托基金(00625.HK，下称“睿富基金”)与丰树印度中国基金有限公司之间就佳程广场的交接工作正在紧锣密鼓地进行。

　　随着交易的进行，睿富基金的唯一资产包佳程广场的出售即意味着该基金的退市。作为香港首只自动清盘的房地产投资信托基金，基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强认为，睿富基金的退市将给REITs市场带来极其不好的影响。“这几乎扼杀了香港市场对内地民营REITs(Real Estate Investment Trust，即房地产信托投资基金)的信心，继而给内地民营房地产开发企业带来很大伤害。”

　　“佳程广场出售后的运营策略并没有太大变化，目前其出租率为75%，在其所在的区域市场中算是比较好的。”佳程广场物业管理方仲量联行北京研究部主管覃晓梅表示，目前租用佳程广场的客户较为稳定。

　　根据第一太平戴维斯最新公布的一季度市场分析报告，目前北京的国际甲级写字楼租金平均为人民币189.7元/平方米/月。而佳程广场月租金的官方报价为225元/平方米，算上免租期，与市场平均水平基本相当。

　　“作茧自缚”？

　　在佳程广场的大门两侧及大堂接待处，拥有人：“睿富中国商业房地产投资信托基金”的字样抬眼可见。

　　早在2007年6月22日，由德意志银行房地产及基建投资管理部门(即RREEF)间接持有80%股权、佳程广场的开发商香港佳程集团持有20%股权的睿富基金在香港联交所上市成功，募集资金超过20亿港元，用于收购佳程广场100%股权，其开发商香港佳程集团董事长田力顺利完成套现。至此，佳程广场成为内地第一个由民营企业开发并通过REITs上市的地产项目。

　　然而，好景不长。距离成功套现仅仅4个月之后，睿富基金便发布公告披露，睿富上市前，卖方佳程广场开发商提交的该物业租金为273元/平方米/月，睿富独立物业估值顾问戴德梁行重做的租约调查显示，佳程广场的实际平均租金收入只有每月每平方米176元。同时，在佳程广场的租户中，有两个租户是佳程广场的关系人，并拖欠租金4060万港元。两项合计，因租约欺诈睿富基金欠收的租金收入为2.78亿港元。

　　造假丑闻一出，业界一片哗然。自此，睿富的股价一直低位徘徊，并面临重新估值。

　　睿富曾经的投资者盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲对《第一财经日报》记者表示，如果睿富继续持有佳程广场，“上市公司全体董事就有责任搞清楚当时发生了什么事，给全体股民一个交代”。而最终睿富的投资者等来的却是出售佳程广场的消息。

　　今年2月，睿富发布公告称，以最初代价约19亿港元，将手上唯一的物业北京佳程广场全部权益售给丰树印度中国基金。由于佳程广场作为睿富旗下唯一重大资产被出售后，睿富将没有剩余营运房地产资产以符合房地产投资信托基金守则，因此，董事会建议终止该基金并取消于联交所上市。

　　4月1日，睿富再度发布公告表示，基金单位持有人特别大会正式通过了上述决议案。在完成与丰树的交接工作之后，仅剩一个空壳的睿富房地产基金将清盘退市。

　　“既然当初是以造假的形式才完成了上市，因此除非这只基金能够把原开发商田力的因素全部撇除，转换为一个全新的面孔，否则睿富在资本市场中也不会融到资，是没有未来的。” 黄立冲分析。

　　由此看来，从造假上市而引发的出售佳程广场直至最终清盘退市，这一系列变化无异于作茧自缚。

　　民营房企路断REITs？

　　陈基强在接受本报记者采访时表示：“国际资本市场没想到有人会用这么粗糙的手段进行欺骗。”作为REITs，上市的目的就是利用资本市场的平台购买物业，之后不断融资，不断买物业，靠物业产生稳定的现金流回报投资者，以此把REITs越做越大。而“睿富因为造假的丑闻，上市三年来只持有佳程广场一个物业，已经丧失了作为REITs的融资和做大的能力。”

　　黄立冲也表示，在REITs当中，往往信托管理人的影响力不如开发商，因此鉴于田力在睿富当中还有很大的影响力，使得这只基金长期低于它的公平资产值，与其勉强维持还不如把它卖掉，以收回资金回报给投资者。

　　陈基强分析，今后能够在香港或其他境外资本市场上市的内地REITs将集中为两种类型：一是像越秀REITs一样的拥有国企红筹背景的开发商，或像中粮、招商等具有多年历史的央企；二是由外资管理机构持有的内地经营性物业项目，如摩根、凯德等在国际市场享有盛誉并有丰富经验的基金管理公司。“资本市场买的就是信心，未来或许只有这两种类型的REITs才能令国际资本市场产生信心。”

　　而对于广大内地民营开发商来说，REITs之路或许并非独木桥。此前，内地的证监会和银监会两大系统同时启动REITs方案的研究。

　　据业内人士透露，最乐观的估计今年年底银监会版REITs方案试点将会推出。“基本上五六十亿的资产就可以打包上市，这对很多开发商来说是很有吸引力的。可以看到的是，一些原本并不是做商业地产出身的开发商如万科、金地、远洋等都在今年的规划中加大了对商业地产的增持。这都为将来REITs的推出提供更多的优质产品。”不过，该人士表示，今年房地产行业如此火爆，REITs是否还能按计划推出，还是要看相关部门的政策。

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