叶国靖

　　“在一个狭小的时间窗口里面，10多家内地房地产企业都在香港排队上市，几乎每家投资基金经理的桌上， 都堆着一摞来自内地房企的招股说明书。‘应该投资哪家内房股呢？’这是每一位基金经理经常问起的问题。”昨天上午，福建禹洲地产（01628.HK）营销总监陈赛红接受CBN记者采访时如此描述上市融资的激烈程度。

　　10月14日，作为禹洲地产管理层，陈赛红在香港参加了公司的上市投资者推介午餐会。那段时间，这个团体在香港、新加坡、伦敦以及美国波士顿、纽约展开路演。从一站接着一站的路演过程中，她最深的感觉是：境外投资者的口味变了，变得苛刻了、挑剔了。而在华尔街路演的时候，公司创始人林龙安几天几夜睡不着。

　　难逃“破发”命运

　　11月2日，禹洲地产在香港挂牌。和恒盛地产（00845.HK）等内房股命运类似，禹洲地产上市首日同样没有逃脱跌破发行价的命运。

　　首日挂牌，开市报价2.45港元，较招股价2.7港元低开9.3%，最低曾探至2.42港元，最终报收于2.68港元，微跌0.741%。招股说明书显示，禹洲地产的发行价为2.7港元，对应的市盈率为5.5倍，共募集资金近20亿港元。

　　受累内房新股在港“破发”、“低估值”等诸多不利影响，新股在香港发行的市盈率总体低下。恒盛地产发行价对应的市盈率为10倍，禹洲地产发行价对应的市盈率仅5.5倍，并以招股价下限2.7港元定价。相比早先预期的融资规模，融资规模缩水10多亿港元。

　　虽然“钱途”并不平坦，但仍有不少地产商坚定奔赴香港。陈赛红表示，这些公司“明知山有虎，偏向虎山行”的原因，一方面是希望能够获得一张“上市牌照”，为未来扩张铺路；另一方面，地产商们均中长期看好中国楼市，如果不上市，将被边缘化。即便折价、时机不太恰当，也不会放弃上市之路。

　　投资者“新口味”

　　受到金融危机及内地楼市去年低迷的影响，国际资本对内地房企从当年的追捧期直接进入到严格的选择期。他们的“口味”已经明显变化。

　　野村证券房地产高级分析师李烈伟公开表示，相对于金融危机之前，目前海外投资者看待内地房企IPO更加理性。“投资者意识到，用土地储备来对企业进行估值是有问题的，不能光看土地数量有多少，更应关注土地的位置和质量。”

　　禹洲地产的目前土地储备为350万平方米，其中近160万平方米集中于厦门，在近期上市融资的内地房地产公司中，属于中小型地产公司。陈赛红表示，他们在路演过程中发现，基金们不再“以土地多寡论英雄”，而是更为关注土地具体所处的城市、土地的优质程度能否带来高增长性。充足的土地储备不再是“一夜走红的法宝”。

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